楼市冷热不均:一线回升二线打折三四线库存天量

一方面不断传出楼价下降的消息，而数据统计却显示，目前楼市又有反弹迹象。日前，有消息称，海南楼市卖不动了，七折甩卖。三亚楼市库存量已达百万平方米，需要20个月才能消化完。

有业内人士指出，年底将至，楼市开始备战“收官”，各大开发商不约而同地力求以价换量回笼资金。与之相比，一线城市的楼市似乎依然坚挺。北京楼市进入暖冬，上海房价回暖。在下跌与回暖之间，楼市很纠结。

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一线楼市尚“坚挺”

一线城市的楼市似乎依然坚挺。“北京楼市进入暖冬，上海房价回暖”，成了目前一线城市的代表性特征。数据显示了这种特征：11月上旬北京市新建商品住宅网签量为3911套，日均签约量为391套，与10月全月的新房日均签约相比上涨23.6%。有专家分析指出，经过短暂观望之后释放的购房需求成为本月销量上涨的主要动力。

“大城市的楼市为什么比中小城市好呢？因为两个压力没有了。”左传长说，“像北京、上海这样的大都市，楼市收入已经不构成政府财政收入的主要成分，政府的状态相对轻松得多；加上大规模的房地产商拥有雄厚实力，能咬牙支撑得住，不会轻易降价。”北京市社科院副院长赵宏指出，除了卖方压力较小因素之外，买方钻政策的空子也是楼市回暖的一部分原因。

二线城市打折

“二线城市楼市打折甩卖的原因不外乎以下两个：一是政府顶不住了，

二是开发商顶不住了。”国家发改委宏观经济所研究员、博士，**大学客座教授左传长分析，“有些中小城市的地方政府大部分财政收入来源于房地产，他们需要资金；而中小城市的开发商规模较小，资金周转不过来，如果再不卖掉手头的房子，资金链条就要断裂了。海南那些七折甩卖的楼市就是这一现状的鲜明写照。”

虽说“当局者迷”，但一些房地产从业人员也看到了中小房地产商面临的危机。“这个行业和产业的集中度在提高。大规模的品牌跟不上，市场份额越来越大，一些中小型开发商如果没有明显的核心竞争能力，两条路：，转型；第二，被淘汰。”正略钧策房地产咨询中心的合伙人陈晋指出。

三四线城市库存天量

根据一份内部研究报告，包括唐山、扬州、中山、芜湖、连云港等大量三、四线城市在过去几年土地供给极度膨胀，与去年以来的商品房实际消化速度形成巨大差距。

邯郸是河北省三线城市，其房价也就四五千元，但当地房地产泡沫膨胀之程度，不比鄂尔多斯、温州、贵阳等地低多少。2008-2011年，邯郸市主城区售完、尾盘的建筑总面积795.8万平方米，在售楼盘建筑总面积1864.9万平方米，预售建筑总面积1615.5万平方米。而目前当地在售和预售的房产共约3480万平方米。

业内人士分析，按照中国人均居住面积31.6平方米，商业用房人均面积1.5平方米计算，人均建筑面积为33.1平方米，邯郸在售与预售楼盘至少可以容纳105万人。而当地非农人口乐观估计也不足160万人，当地在建与在售楼盘至少需要消化10年。

除上述城市外，桂林、宜兴、烟台、连云港、扬州、宜昌、惠州等地均属去化压力巨大城市。北海、南通、江阴、中山、洛阳、常州、芜湖等同样榜上有名。其中桂林、宜昌、连云港三地，2011年商品房销售面积占4年年均土地出让量的比例分别为8.2%、12.7%和18.4%。

细细回顾此前救市政策，中山、芜湖、扬州等地不顾宏观调控，屡触红线的动作，其真实原因也就不难理解了。

“北京、上海等一线大城市，吸收资源的能力很强，能暂时维持楼市繁荣。而那些二、三、四线城市，辐射能力有限，但却要拉起大城市框架，这样做的风险是显而易见的。”

专业人士提醒：应该警惕鄂尔多斯风险，警惕房屋空置率居高不下进而产生的彻底崩盘。

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