写字楼疯了：未来3年重庆写字楼将达到1100万平米
房天下重庆二手房网 2012-06-27 08:07:00 来源：重庆时报
[提要]住宅调控下，重庆的写字楼正迎来好时机。“在别人恐惧时贪婪”，股神巴菲特有句名言，那么，在别人贪婪时，是否应该嗅到恐惧？资料显示，从7月份开始，重庆写字楼供应量激增，这个市场面临的考验，开始到来。和住宅地产一样，写字楼也将面临“跑得快才是硬道理”的困惑。
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2011：70万平方米
2012：200万平方米
未来3年：1100万平方米
快跑 写字楼疯了
从2011年的77万平方米，到2012年的200多万平方米，再到预估的未来3年半内，体量将达到1100万平方米。住宅调控下，重庆的写字楼正迎来好时机。“在别人恐惧时贪婪”，股神巴菲特有句名言，那么，在别人贪婪时，是否应该嗅到恐惧？资料显示，从7月份开始，重庆写字楼供应量激增，这个市场面临的考验，开始到来。和住宅地产一样，写字楼也将面临“跑得快才是硬道理”的困惑。
这半年写字楼“打堆堆”
领域机构的数据表明，去年重庆主城区写字楼新增供应量，全年不过77万平方米，成交量大约在42万平方米。今年开始，供应量激增。截止到上周，今年重庆主城区写字楼新增供应量为60.82万平方米，成交量为15.54万平方米。领域机构预计，2012年写字楼新推体量将达到200多万平方米，为重庆楼市历史。未来3年半内，重庆楼市的写字楼体量将达到1100万平方米。
这样的现象，不是偶然。“商业地产投资领域政策的宽松，使得开发商拿商业用地的积极性非常高。从2009年到今年年初，每年的商业用地成交量增幅大概超过10%。但是现在，国家对囤地行为的打击力度加大，这造成发商必须开始跑量。”领域机构市场部经理张鑫认为。
7月1日，《闲置土地处置办法》将正式实施，那些未动工开发满1年的闲置土地，国土资源主管部门将按照土地出让价或划拨价的20%征缴土地闲置费，这被一位业内人士认为是“写字楼跑量”的一个导火索——手握闲置土地和写字楼的开发商们，不得不将手上的写字楼快销，以换取现金流保证闲置土地上项目的破土动工，躲过“土地闲置费”这道门槛。
“谁说住宅地产调控不会影响商业地产？恰好是住宅市场的限贷等调控政策，导致了写字楼市场的火热，但也给这个市场提出了考验。”这位人士总结说。
单价陡涨30%难以再现
目前，重庆新推写字楼楼盘，主要集中在“三北地区”和渝中区。“在主城区，1.4万元/平方米的写字楼算是比较普通，好一点的地段两三万元/平方米也不奇怪。”鼎合地产一位人士告诉记者。
重庆写字楼市场价格的猛涨，出现在2010年前后。当时涌入重庆的外资、外地企业增多，但供应量没有增加，导致单价普遍从7000~8000元/平方米飙升至1.2万元/平方米左右。但是，当供应量开始超过新增企业需要的规模，同样的涨幅就很难出现。“去年，重庆还有从1.2万元/平方米涨到1.5万元/平方米左右的例子，但是今年下半年几乎不可能出现，更多呈现微涨的现象。”一位代理机构高层透露。
研究总监也说，一旦短期内市场上商业地产的供应量过大，又缺少足够的人流和消费来支撑的话，商业地产隐藏的泡沫和危机就开始浮现。
要比“跑得快”他们有妙招
很多开发商已经意识到，今年下半年，重庆写字楼市场竞争将加剧。从6月份开始，他们已经作出应对措施。幸运的是，对写字楼“买账”的客户，比住宅多许多。
鼎合地产旗下的商鼎公司统计表明，现在重庆写字楼市场上，以大公司为主的“自住型”客户更多。这部分人虽然数量不多，但一出手就是整楼整栋。北滨路某写字楼开发商说，他们的客户80%都是自用，其中还有很多客户原先考虑租，但后来干脆直接买下。项目位于渝中区的一位开发商也认为，这部分客户，将是今年下半年写字楼市场的**争夺对象。“
招数一 写字楼改酒店
一位开发商手握两栋写字楼，如果按照通常的销售周期，大概需要2年才全部售完。于是，他们选择了将其中一栋写字楼，改造成了高级酒店，这直接拉动了周边对高端物业需求，剩下的那栋写字楼销售情况相当乐观。实事上，通过豪华酒店品牌带动旁边写字楼的销售，重庆已经出现了这样的成功模式。
招数二 代租
采取的是打出“代租”的旗号，帮助客户解决出租问题。“谁能在这方面的工夫下得多，谁的跑量速度就更快。”
招数三 分隔成更小写字间
在产品创新上下工夫，譬如分隔成更小的写字间，降低总价，很受投资性客户的青睐。
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写字楼租还是买？看看老张的生意经
“100平方米的写字间，每平方米租金60元，1年租金7.2万，不考虑每年涨租，12年下来租金86.4万，而现在买下来，总价在100万元左右。不如干脆买了，还可以保值。”某公司法人代表老张下了决心。
记者从鼎合地产、领域机构以及主流纯商业类写字楼开发商那里得到的资料显示，老张这种从租写字楼转变思路到买下的案例，现在市场上很多。
和住宅地产市场呈现出的诸多不确定性相比，重庆写字楼市场现在的确一派红火，不仅吸引大量热钱涌入，越来越多的品牌地产企业开始在这一块加强投入，进一步催热了市场。
重庆某大型混凝土供货商的数据也表明，现在主打写字楼的开发商资金链几乎都很，很少有拖欠工程款的现象出现。投资者都爱写字楼，敏锐的开发商，自然会调整产品结构，加大写字楼产品开发，导致写字楼的供应量暴增。
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