投资酒店式公寓要先做好“功课”

楼市限购政策颁布以来，投资性购房需求逐渐淡出住宅市场。而借着规避政策的“利好”，以酒店式公寓为主体的商业地产似乎更容易获得市场青睐。相对较低的总价、相对较小的户型对应相对较高的租金，酒店式公寓看起来投资门槛不高，但它的“水”究竟有多深，业内专家都不敢“把话说满”。

“我自己就是从事酒店投资管理的，但我同时也曾是一名小业主。目前公司运作情况非常好，而作为小业主我却曾在投资酒店式公寓方面‘很受伤’。”没有繁复的数据分析，也没有行业宏观发展展望，在近日举办的酒店服务公寓发展论坛上，上海佰丽兹酒店投资管理有限公司总监张坚伟出人意料地讲起了自己的故事。张坚伟说，自己曾是国内SOHO一族的尝鲜者，十多年前他在北京买了一套商住型房源。“当时我买的房子是全北京价的项目之一，单价约为每平米1万元左右，等接盘后却发现物业管理一塌糊涂，结果造成房子出租非常差，而想要出手还面临巨额税费负担。”虽然已时隔多年，但这次比较失败的投资，让张坚伟至今仍颇为感慨。“对于小业主来说，地段和项目品质本身固然重要，但需要凭借专业化的管理团队，项目才可能具备酒店的功能和投资价值，才能给业主稳定的高回报。”

时下，还有不少年轻自住客购买酒店式公寓作为“过渡房”。业内人士提醒，对于这一类人群而言，不能因酒店式公寓产品低总价而盲目出手，还需要充分考虑做好"功课"。首先是自住的适宜度。购买后，买家会选择自己居住，因此，对于出行是否方便、居住是否适宜、周边配套是否完善等方面应该有所考虑；大多数年轻人买酒店式公寓属于首次购房行为，自住则主要起到过渡作用，等到具备较强经济实力后会选择置换，因此在首次置业过程中，选择相对较好的产品，也是为置换做好铺垫工作。此外，买家还应该对于酒店式公寓与住宅两者之间的本质差异（如使用年限、水、电、煤日常基础生活成本等方面）了如指掌，不能稀里糊涂就出手。

除自住功能外，酒店式公寓产品的整体投资门槛相对较低，成为吸引中小投资客的重要原因。但如抱着短期内赚取差价并套现态度的话，恐怕此种想法将要落空。由于商用物业的交易税费很高，所以一旦进入流通市场，将会大幅压缩空间，因此此类物业相对更适合于长期投资者购入。

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