刚需购房风险要注意 新房与二手房贷款区别大

买房是大事，对于从没买过房的刚需购房者来说，购房过程中隐藏的风险必须要了解。房地产知名律师张茂荣告诉记者，一手房、二手房、小产权房、**等房子购买的风险以及可能遇到的问题，基本涵盖了目前房地产市场所有纠纷里面至少80%以上的纠纷。

购房前三注意

张律师认为各位购房者买房子首先要做好三个必要的准备，一是必须充分了解现有的楼市政策；二是必须做好两个方面的资格条件审查：购房资格审查（非深户社保审查）和贷款条件审查（信用审查），确定自己否能够获得银行贷款、贷款成数、贷款利率，并对可能出现的贷款政策变化有所预期；三是必须充分衡量自己的资金实力、持续供楼能力，切忌高额套贷。

新房与二手房贷款区别大

张律师告诉记者，新房与二手房贷款区别很大，办理新房贷款，首付款是按照购买时的市场价作为参考，并根据个人贷款次数和个人贷款的信誉程度进行多方面的审核来制定贷款比例。

与新房贷款相区别的是，办理二手房屋贷款是根据“二手房评估价”作为参考。所谓评估价是根据当时的市场情况，通过银行指定的专业评估机构进行房产价值评估而计算出来的。一般二手房评估价低于市场价。评估价大多为二手房市场价值的80%-90%，部分房屋会更低。

购买新房

不能容忍的霸王条款

张律师提醒购房者，在购买一手房要特别注意合同的附件5，所有的开发商购房合同主合同都是深圳国土规划委统一规定的，合同附件5是开发商利用他的职权事先制定的一个单方变通对主合同变通的一个附件，这里面有很多的合同陷阱。

张律师特别提出，如果在购房合同中看到这个霸王条款一定不能容忍“无论何种原因按揭不成必须一次性付款”，很多的合同里面都有这种约定，无论是合同成不成都必须一次性付款。这意味着你买房子假如按揭不了也得一次性付款，如果付不了款你的订金会被开发商没收。张律师提醒大家碰到这个条款一定要慎重，充分考虑你到底能不能贷款，必要的时候要考虑是不是要放弃购买。

购买**

必须审核学位的真实性

张律师说，深圳市的学位很紧张，建议购房者不要轻易相信开发商和中介公司业主的口头承诺，要对这个学位的真实性进行一个必要的审核。

如果是一手房则可以把学位问题写入合同，确保学位的真实性；如果是二手房可以向周围的邻居打听，可以走访**和**局进行一个基本的审核。同时还要作一个特别的约定，如果你一旦签约的时候这个学位不存在的话你可以解除合同不需要向对方承担责任。

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