观点时评：楼市刺激政策有戏吗？

近日媒体报道：住建部正在考虑协调、配合相关部门，将针对居民购买首套住房的优惠政策常态化、制度化，并以此为契机，研究建立一套保证合理、非投机投资住房消费的长效政策机制。另一种解**是：正在研究新一轮刺激楼市刚需入市的政策储备，一旦房地产投资增速下降过快，就可能有储备政策推出。

对于这些消息，相关部门既无证实，亦无辟谣。透过这一点，也可反映出现阶段房地产政策有些进退两难，纠结不堪。表面看来，今年以来房地产政策并无方向性变化，“坚持房地产调控不动摇，促进房价合理回归”，依然是主旋律。但实际上，却也有定向放松之处，比如首套房贷利率“跌跌不休”，已由去年下半年1.1倍，降至目前的八五折。

总结一下，当前政策可谓“一手硬，一手软”。针对投资投机性购房需求，依然来硬的，措施是限购、限贷政策不放松。而对于合理的自住需求，尤其是首次置业需求，则玩软的，房贷门槛降低是一方面，另外还有部分地方政府出台政策，给予契税减免等。

而上述所谓的“消息”，有其合理性和真实性，因为针对不同的购房需求，“有保有压”也是中央的意思；同时，房地产调控的长效机制，亦属必须推进之事。比如限购政策，狠如“杀威棒”，确实有效，但它毕竟是一种行政干预政策，从调控政策的类别和功用上分析，其科学性明显不如税收政策。因此，年初频频提及的增加房产税城市试点，依然是建立长效机制的重要一环。

然而，从实践层面来看，“两分法”政策取向，看似合理，却难以令市场完全被牵着鼻子走，也即很难精准化的进行分类调控。举个例子，去年以来投资投机性需求大幅萎缩，这正是调控矛头所指。孰料，部分自住需求亦被误伤，首套房贷利率居然一度摸高至1.1倍即是明证。

这一极端倾向，今年以来正在被校正，商业房贷放松、公积金贷款松动、普通住房标准调整，促使春节过后刚需释放，成交节节攀升。不过，仅靠刺激首套房需求，只能为市场“保底”，不至于在去年住宅成交低迷基础上再度跳水，却难以形成持续的成交活跃。因为，对于自住需求的改善需求（主要是二次置业），至今没有丝毫政策松动，而在这部分需求在部分大城市非常重要。

不妨通过一二三线城市的户型比例说事。一般而言，90平米以下户型主要面向首次购房的刚需者，90-140平米户型多面向二次改善者。今年3月，一线城市的商品住宅成交量中，90平米以下户型占比为28%，90-140平米户型成交量占比为39%。二线城市分别为46.2%与41.5%。三线城市分别为25.8%和47.6%。这就意味着，一线和三线城市中，实际上二次改善需求的成交量大于首次置业需求。如果改善需求不能更加有效的被刺激入市，则光靠首套刚需，难以促使楼市持续性复苏。

春节过后，2、3月份，主要城市商品住宅成交量连两个月反弹，尤其3月份成交量显著超过去年均值，这主要拜刚需释放所赐。而进入4月以来，多数大城市成交量相比3月下滑，春季反弹行情已现疲态，“含金量”不足也。刚需入市一波过后，若没有改善需求跟上，实在难言市场企稳。而惯常与投资需求相匹配的高档住宅，已到了忍无可忍（去年以来多捂着未促销）的地步，近期频见豪宅“出血”式降价。

如此这般，哪有理由看好今年市场？如果成交继续不振，房价当然会继续下跌，这确实有助于房价更快的“合理回归”。然而，一季度房地产开发投资和新开工**的“跳水”，却让有关部门担心对其他相关产业链的负面影响。

由此看来，上述消息中所谓“一旦房地产投资增速下降过快，就可能有储备政策推出”，并非绝无可能性。

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