渝楼市不会缓冷 低总价的刚需类将成为楼市主力

昨天闭幕的2012重庆春季房交会，延续了春节后刚需置业的势头。而据媒体报道，住房和城乡建设部已经开始研究将目前针对首套住房的阶段性优惠政策常态化的可能性。住建部部长姜伟新在部署2012年工作时也明确提出要求，在“遏制不合理购房需求的同时，要支持居民购房的合理需求”。目前，住建部已经要求地方政府加快对中低价位、中小套型普通商品房的审批，以增加普通商品房供给。在这样的背景下，春交会后楼市走势会如何？本期老板下午茶我们邀请了重庆房地产业的几位人士，就上述话题展开交流。

性价比提高

购买力开始出现

重庆商报：逛过本次春交会后，一些看房者发现人气超过去年的秋交会，大家的感受是不是这样？成交量和看房客又增加多少？

莫元春：从19日以来的数据，我们可以做出一个整体判断，市场的人气和信心在恢复，本次房交会的人气和去年春交会持平，比去年秋交会好很多。无论是一手房还是二手房，这4天的看房量较高，延续了今年春节以后的态势。

罗政：凭直观感觉，今年春交会的人气显著超出去年秋交会，开发商抢客户的积极性超过往届。比如开发商已经不满足于“等客上门观展”，而是出动“派单队伍”游走于各大厅人气集中的地方，甚至多支“派单队伍”集体“围攻”那些高人气展馆。这暴露出企业对当前市场“抢一个客户算一个客户”的担心心理，也显示出开发商的营销手段越来越务实。

陈华睿：观察本次房交会可以发现，和去年相比，不少楼盘的价格的确向下调整了，部分楼盘的降幅在15%左右。在实实在在的性价比面前，购买力开始出现，其中，以首次置业和改善型为主。听同行们说，看房者到现场，首先看户型大小，其次看价格。户型大小超过100平方米的，除非价格特别优惠，否则看一眼就掉头。在价格方面，如果没有达到心理价位，问一问就离开。

代育松：从二手房方面看，看房量超过了去年秋交会，春交会的第三天，看房量还超过了去年春交会。由于二手房交易的时间较长，成交的情况需要房交会后才能完全体现。在本次房交会上，由于对客源的预估不足，有一天公司临时调了一批车来接送客户。

房企共识

都在积极去库存

重庆商报：今年春节以后，楼市成交量逐步走高，对此，大家是否认为春交会将延续这一波行情，市场从此回暖？目前的市场处于一种什么样的状态？

罗政：从4月份开始，重庆品牌房企似乎达成共识，都在积极地去库存。比如龙湖[简介动态]、万科[简介 动态]、保利[简介 动态]等开发企业，已经将房交会这一销售节点进行了“展会前置”。从4月开始，龙湖地推出三重优惠来举办网上房交会，优惠包括契税减半等；保利也推出相似的优惠活动，而且提前开盘推货。其他开发企业的思路非常接近，就是提早推货，不求开盘当日的推盘去货，而以房交会为契机借势顺销。龙湖网上房交会实现销售1000余套，“展会前置”的收效明显。

陈华睿：以今年的春节为界，楼市成交量分为两个部分，春节前的周均成交量低到20万平方米，3月份回升到50万平方米。但多家数据显示，4月上旬和中旬成交量又有回落。在这种情况下，宏观政策层面虽然信贷有松动，针对首套房的利率降低，优惠出现，但决策层的公开决心并没有动摇。在这种情况下，房企集中表现在去库存，回笼资金。

莫元春：个人认为，目前楼市的状态是成交量回归，并逐步增加，价格保持稳定。

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楼市走向

价格不会大涨大跌

重庆商报：春交会后，楼市走向会如何？

莫元春：今年的楼市，应该是一个比较稳定的态势，价格上不会大涨大跌，而成交量会保持一个稳步上升的趋势。

罗政：通常，房交会之后，市场都会或多或少地出现“楼市休整”，主要是开发商经过一个阶段的高强度推货之后，需要重新盘整重新集结，而出现“楼市驿站周期”。但当前的消费环境难以捉摸，加上开发商长期性的存货压力，“分秒必抢”的楼市心态依然强烈，优惠促销依然是楼市的常态。比如龙湖紫云台在房交会最后一天开盘，319套别墅售罄。

代育松：房交会后，房企即将迎来传统的淡季，由于天气热，夏天看房量普遍较低。这个时候，可能旅游地产交易会走高，特别是清凉避暑型的。在二手房交易上，随着一些二手房业主不再高绷价格，一、二手房价格倒挂的现象会缓和，二手房的成交量会逐步走高。其中套内面积50～80平方米的房源可能。

刚需产品

低总价将成为主力

重庆商报：应对当下的楼市，作为房地产商有些什么样的举措？

莫元春：从现有的政策看，国家鼓励刚需置业，特别是首套房的购买。在这个大政策背景下，房企应该顺势而为，多开发适合首套房置业的刚需产品，主打以中小户型为主的普通商品房。

陈华睿：从后市来看，房企面临的环境很复杂，企业对市场的把握和理解很重要，甚至不能犯错。房企老板的性格将对企业生死存亡起很大作用。如果性格刚毅果决，当市场行情不好的时候，敢于大幅度地牺牲自己的利益，就能尽快回笼资金；反过来，如果面对市场较为犹豫，很有可能拖累企业。

罗政：包括龙湖在内的各开发企业5月份的大规模推货，以及重庆刚需市场的依然活跃，可以说接下来的重庆楼市不会缓冷，反而会更加热闹。低总价的刚需类产品将成为楼市的主力。龙湖源著40～70平方米的高层、江与城90～110平方米的高层、U城的城市小别墅，都将在5月集中面世。

代育松：在这次房交会上，我们尝试了“服务营销”，首次提出不吃差价、不乱收费、免按揭服务费。在员工的行动上，我们将尽努力地为购房者考虑，事实上，效果还不错。从现在开始，房屋中介的竞争已经进入到比拼服务的阶段，谁为购房者考虑得多一点、服务态度好一点，谁就能得到“单子”，谁就能活下去。

场外嘉宾

王雪松：楼市未来充满不确定性

从宏观经济层面来看，未来楼市面临一些不确定性的因素。今年温总理的政府工作报告中，把GDP的增速调低到8%以下，未来一段时间，我国的经济以调结构为主，决策层通过调低GDP的预期增速表明了这种决心，这意味着楼市调控不会放松。另外，经济增速放缓的同时，楼市需求会降低。其次，目前欧美国家经济还没有明显复苏，我国出口放缓，出口加工企业订单减少，沿海打工者收入增幅放缓，对房屋的购买需求与购买力也会放缓。但是，如果经济增速低于预期，很有可能信贷宽松继续，那么购房需求又会被刺激出来。从银行层面来看，往年是上半年用掉七成以上信贷额度，下半年慢悠悠地放贷。而从今年一季度看，信贷增加幅度偏低，今年下半年银行为了完成信贷额度，很有可能会在执行层面对住房个贷松动。

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