重庆楼市无“泡沫” “三管齐下”稳市场

薄书记：这些年，重庆的改革也由“跟跑”到多项“领跑”。改革是具体的，比如，建立住房供给“双轨制”，率先大规模建设公租房，率先进行房产税改革试点。改革创新是经济社会发展的不竭动力，公租房等取得了新的突破。

黄奇帆：重庆房价一直比较合理，按照“三端”调控的要求进行平稳调控。同时，继续加大公租房建设力度，今明两年都是公租房建设的高峰期，在商品房投资规模缩小的情况下，保障房投资规模上去了，也能实现平衡，拉动经济发展。

重庆构建房地产“市场＋保障”的双轨制模式将迈向新的一年。

在住房保障方面，市公租房管理局称，从去年到今年，已经完成开工2750万平方米公租房,到明年，累计4000万平方米的公租房剩下部分将全面开工。到明年底，以公租房为主力的保障房入住群众将超过15万户。

在商品房市场方面，中国区域经济学会副理事长、重庆工商大**长杨继瑞认为，重庆对楼市“高端有遏制，中端有市场，低端有保障”，加上对地价的合理控制与银行信贷的调控，房价一直比较合理，楼市将会保持良性发展。

低端有保障 公租房开工量占14%

重庆工商大**长杨继瑞说,现阶段双轨制的核心是建公租房,而重庆的保障房建设以公租房为主。22日，市公租房管理局称，今年我市公租房已经惠及11万户、30余万人。预计明年将有六个小区全面入住，自2010年公租房开建以来，到明年底将有15万户群众住进保障房。

市公租房管理局局长郭唐勇22日接受记者采访时说，自2010年以来，重庆在率先大规模建设公租房，力争三年建设4000万平方米、覆盖200多万城市住房困难群体。截至目前，在建设方面，累计开工建设2725万平方米，开工量占公租房总量的14%，超额完成国家下达的任务，计划明年还将再开工1000多万平方米。

在入住方面，重庆已组织了4次**配租，目前已惠及11万户、30余万人。目前入住的小区，主要是民心佳园、康庄美地和康居西城，明年还将加上城南家园、两江民居和民安华福。届时，共有六大小区可以入住。以公租房为主力的保障房，从2010年到2012年，将有超过15万户的群众入住。

市公租房管理局数据显示，从目前的情况看，公租房的租金一般不超过承租人家庭月收入的1∕6，承租人均表示租金合理，运行半年多来，月租金缴费率大于99.5%。

重庆大学公共管理系副主任曹跃群说，从去年到今年，市民申请公租房的积极性在增加，比如说在去年两次房交会上，对公租房的咨询者，不少心存疑问，到了今年秋季房交会的时候，不少申请者是担心的是自己无法成功申请到公租房。

在杨继瑞看来，“大规模的公租房建设和大规模的入住，也在改变楼市消费心理，很长时间大家都认为,房子是买来住的,而公租房的出现却表明:房子是可以租着住的,还能提高生活质量.。”

杨继瑞说，工商大学的研究发现，公租房还有防止房价大起大落的作用，由于公租房规模大，公租房小区所在的片区房租价格，基本上会以公租房租金为“锚”，只要公租房的租金不变，片区的房屋租金就会稳定在一个区间，租金多年的稳定，势必会自动过滤市场的投机需求。

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高端有遏制 房产税拉低高档房成交量

市国土房管局提供的资料显示，受房产税的影响，截至11月底，重庆高档住房成交面积比例较去年下降近5%，成交价格下降7%，对房地产企业的引导效应有所显现，体现在房企调整户型结构，降低大户型住房比例，增加中小户型住房供应量等方面。

其实，早在今年6月，房产税已经对重庆楼市产生影响。开发商建造高档房的积极性明显下降，90平方米以下房屋开发量增加20%，高档房、大房子的建设量下降。同时高档房的销售量下降30%，价格也下降了10%。一位大型开发商告诉记者，从今年2月份开始，公司把原本投入到高档住房开发领域的3成资金抽调到中小户型的开发上。

“高端和低端双拳出击，是今年重庆楼市调控的特色。”杨继瑞22日接受本报记者采访时说，除了对房价有影响外，房产税的征收，还有两个更重要的意义：是调节收入分配作用；第二是能够适当地改变社会的住房消费习惯，减缓炒房心理。

中端有市场 多点出击楼市更稳定健康

解决了住房市场的两头，还剩下中间，这部分更多依靠市场的力量解决，但是如何保证其稳定的市场秩序呢？杨继瑞认为，在目前复杂的形势下，比较考验政治智慧和经济手腕。

杨继瑞说，外部经济环境日趋复杂，经济向上压力加大，从最近到明年，商品房市场的投资量将有所下降。现在开发商的资金压力较大，不少房企手中有较多的库存，用在新项目上的投资较少，例如万科这样的大房企已经放缓拿地。“和去年这时不同，去年不少开发商持有较多的在建项目，开工以后要后续跟进，需要追加投资。”杨继瑞说，这可能会导致从明年下半年开始，市场供应量减少，从供求关系的角度看，供应减少容易导致价格的回调。

“尽管价格上升的空间不大，不过也需要警惕。”杨继瑞说，首先是明年市场的资金压力没有今年这么紧张，由于明年物价压力较今年小，明年经济要保增长，所以资金流动性会稍微宽松；第二是物价水平还会在较高位运行，名义“负利率”恐继续存在，投资房市是老百姓关注的理由；城市化进程中，首套房和改善型的刚性住房需求存在，如果实施刺激性消费政策，首套住房恐会有优惠。

“明年的楼市调控，难度更大，有点像‘走平衡木’。”杨继瑞说，首先要贯彻中央关于楼市调控不放松的政策，一放松，很可能引来成交量价的反弹，导致持续一年多的调控功亏一篑，并且对宏观经济的可持续发展与转型升级造成不利的影响。但是，又要前瞻性地注意楼市调控手段的叠加效应，防止收缩性暴跌。

杨继瑞说，就目前的重庆来说，因为高端被遏制，低端有保障，所以中间市场的发展就会相对比较平衡。

观点

重庆调控楼市

组合拳打得很漂亮

“为什么重庆会创新调控方式，这正是认真分析房屋五个属性的结果。”重庆工商大**长杨继瑞说。

杨继瑞表示，对房屋的属性有以下解**——首先房产是一种消费品，需要正确地引导并且控制投机性购买；房屋又是不动产，那就需要用土地杠杆去调控，为什么重庆的房价近几年比较稳定，重要的原因就是重庆把地价控制到房价的三分之一；房屋是资本品，那就需要用税收的杠杆调整，在完善税收品种的同时，有效地增加了中小户型的供应；房屋还是金融品，那就需要金融杠杆的作用，比如首付和利率的调整；房屋还是民生品，这就需要为中低收入群体解决住房问题。

“厘清五个属性后，有针对性的出台举措，我们发现重庆对楼市的调控，是一套完整的组合拳，打得很漂亮。”杨继瑞说，表面上看，重庆没有明确说“限购”，但建立了长效机制，通过在收房产税的方式实现“高端有遏制”，事实证明，上市的高档房屋明显减少，拉低了市民对房价上涨恐慌心理，还促使开发商开发更多的中小户型房屋；中间有市场，今年来，重庆市的商品房供应量一直在增加，市民可挑选余地较大，而税收和金融货币政策控制，限制了投机需求；低端有保障，公租房的效果不言而喻。

杨继瑞说，这些举措涉及房屋的多重属性，创造性地贯彻了中央关于楼市调控的精神，这也是重庆楼市一直以来比较健康稳定的重要原因。

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