房地产调控：从量变到质变

近段时间，房地产业界各种负面消息层出不穷，一派“山雨欲来风满楼”的势头。虽然自去年3~4月房产调控以来，有关房地产商资金链脆弱甚至断裂的消息时有传出，但大多停留在中小房企层面，罕有涉及一线开发商。

而自9月21日晚间银监会责令信托公司调查的消息传出以来(事后被各方证伪)，地产大佬绿城集团因其163%的净资产负债率及过百亿元的房地产信托成为舆论关注的焦点，A股和H股市场上的内地房地产股股价大跌，绿城中国累计跌幅达27.61%。对此，绿城董事长宋卫平更表示，假如真的无路可走，那就直接把价格降到底，所有的房子都卖完，以后就不再做房地产。

绿城的境况只是目前房地产市场的一个缩影。事实上，出问题的不止绿城，标普9月27日公布的一份针对中国房地产开发商的压力测试显示，除绿城中国外，包括合生创展在内的6家企业流动性压力较大，而在评级更高的开发商中，华润置地、恒大地产等对销售额的下降也非常敏感，后者更陷入认购门中；同时，数据显示，十大龙头房企包括万科在内有6家在7月的销售金额出现环比下跌，中报显示，招、保、万、金四大巨头存货同比大幅增长均超过30%；更有信托业内人士透露，近期京沪两个郊区房地产信托项目，分别出现了还本付息垫资的情况。

在房产调控的大棒下，股债两市再融资大门关闭，银行提高房地产信贷门槛，监管层叫停银信合作并将其纳入表内，成交量稀少导致销售回款周期拉长，房地产信托又因风控的约束而显得杯水车薪，可能成为压垮地产商的最后一根稻草——资金链“绞索”逼得房企不得不另觅蹊径，民间拆借、房地产信托及投资基金、境外发债融资……房企为求生存拼命四处融资，现在似乎已快到崩断的边缘。

而在坚持了这么久之后，开发商们曾经冀以厚望的传统销售旺季“金九银十”似乎也成了一个不可能实现的“遥远的梦想”，给了坚挺的房价重重一击。以北京市场为例，今年9月，北京楼市呈现量价齐跌的态势，“金九”落空已成定局。北京中原地产预计9月新房和二手房的总成交量同比将下降超过50%，郊区降价风潮有望蔓延至市区。而对于已经到来的10月，业内人士同样不敢看好。

不过，对于推动房地产调控的决策层来说，若真希望达到降房价的初始目的，房地产业的大洗牌实属必然。安邦咨询表示，自中国的房地产市场化以来，在暴利驱使下，房地产业爆炸式的发展占用了过多的资源，聚集了过量的资金，兼之与银行业的关系过于紧密，二者捆绑在一起，成为中国宏观经济中“大而不能倒”的利益实体。根据央行公布的数据，房地产贷款余额同比增速在2010年4月达到值46.4%，此后持续回落。

截至2011年6月末，主要金融机构(含外资)房地产贷款余额10.26万亿元，同比增长16.9%，占同期人民币贷款余额约20%，2011年上半年，人民币贷款余额为51.40万亿元。除了直接的银行信贷，房地产业还牵涉到相当多的关联产业，综合来看，广义的房地产业占用的金融资源数量更为巨大。“如果继续实行房地产调控以推动行业在一定程度上洗牌，应当是决策层所期望乐见的结果。只有这样，才能挤出房地产行业过多占用的资金，使之从暴利行业回归正常。”

对于决策层而言，房产调控可能还有另一个政治上的考虑：推动地方政府从“土地财政”模式转向，不要把过多的注意力集中在房地产和土地上。现今中国社会中许多问题都与房地产和土地利益直接相关，威胁社会的稳定。近年来群体性事件频发也显示这种官民对立和民间积怨带给中国未来发展的风险已不容忽视。安邦咨询首席经济研究员陈功认为，从政治利益上考虑，就此而言，只要不触及底线——即出现大规模坏账，将国有银行给拖下水——让部分房地产商退出、转型甚至破产，在政策上都是可以容忍的。

坚持房产调控不放松可能还有另一个好处，即有利于控制通胀。中国的货币发行机制比较独特，土地等资产的货币化是其中的重要动力——地方政府可用土地为抵押，通过发展房地产撬动货币的发行。因此，在控制通胀之时，不仅要紧缩银根，还须紧缩土根，双管齐下，方能起效。中国的货币发行长期以来保持宽松，2009年期间更发行了天量货币，这是目前通胀及其预期顽固的重要原因。从货币当局的言辞来看，无论是国务院还是央行，都将调控通胀作为当前及未来一段时间内宏观经济政策的主要任务。目前中国的货币政策相比过去已有所紧缩，但与潜在的增长率相比仍较为宽松，中国的潜在增长率不到16%。此时频传缺钱实质上反映了房地产发展和其他固定资产投资的过量货币需求。若货币政策依从于这种需求，仍以投资为拉动经济增长的，通胀情形只会变得更糟。故欲解决这种“缺钱”的痛苦，只能减少这类货币需求，其推论仍是，必须坚持房产调控不放松。

在安邦咨询看来，随着房地产企业境况愈发严峻，一线房地产商已开始出现存亡之忧，房地产调控从量变到质变的转折可能很快到来。各类参与房地产业的机构，恐怕都需要对此提高警惕了。

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