王振峰：房价拐点将至？新限购依然是“以堵治房”

针对近期部分二三线城市房价有所上涨，新的楼市调控政策正在制订中。各省(区市)正将辖区内各城市的房地产市场运行情况报送住建部，新一轮楼市限购名单最快8月底出炉。(8月23日《中国证券报》)

为此，我们不禁要问一句，面对着传统“金九银十”的房产旺销季，限购即将扩展到二三线城市，房价拐点真的会到来吗？

早前，任志强曾发表文章，称政府调控房价是“刻舟求剑”，因为船的高度由水的高度决定，一边高喊调控房价，一边创造一个个土地转让金的天价纪录，房价怎么能降下来？任志强的比喻剑指土地财政，虽不全面，但也不无道理。

政府房价调控措施的目的无非是要让普通老百姓买得起房、住得起房。那么，在政策推行前，就必须搞清楚二三线城市房价快速上涨的原因，方可判断限购令是不是会真的会把房价降下来。

首先，一线城市的限购难免会把公众对住房的需求传导到二三线城市，间接地推高二三线城市的房价，这是市场因素的作用。而人们传统的购房保值思维也是推高房价的另一只无形的手。

最关键的是，还有地方政府的“阻力”。任何政绩都少不了一个“钱”字；而财政“油水”来得最快、最实在的就是土地出让金这块大肥肉。如果土地财政的模式没有得到根本改变，那么二三线城市房价拐点不会真的到来。

其次，限购令本身出发点是针对投机客，抑制炒房潮。但是，这也有可能伤害到一部分外来务工人员。

目前，买二手房和租房是一部分外来者的必然选择，他们将要面临的尴尬问题是，在当前保障房难以一步到位的情况下，预期的出租房数量得不到补充，外来人员就会因房租的上涨而在城市里失去立足之地，这显然与限购令的初衷相违背。

另外，除了土地财政因素，二三线城市房价高企还与开发商对利润的过度追求、建筑成本居高不下、附着在房子上面的繁杂税费过多等因素息息相关，只靠限购令无法从根本上解决房价高企的问题。所以，笔者以为，应当把调控措施从“以堵治房”转到“疏导治房”上来。

何为“疏导治房”？其一，政府需要改变房产供需失衡的情况，适度扩大或者放开土地供应，增加经济适用房、特别是廉租房的供应；其二，政府应为公众拓展和完善投资渠道；其三，尽早出台物业税等相关法规降低空置率；其四，转变地方政府职能，使其从土地财政的泥潭里拔出来。

我们相信，只要各级政府高度重视，楼市调控的思路得当、措施有力，房价拐点就一定会到来。

 

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