《参考消息·北京参考》记者特别采访到易贷中国高级副总裁陈顺爱,就加息形势下提前还贷中的一些细节问题,给**者一些专业参考意见。随着房贷利率的全线“升级”,在购房者成本压力和资金实力的博弈之下,京城年末提前还贷预约热潮不期而至。有不少**者致电本报,询问提前还款事宜,为此记者特别采访到易贷中国高级副总裁陈顺爱,就加息形势下提前还贷中的一些细节问题,给**者一些专业参考意见。
问:新年将至,现有的房贷利率也将全面执行新的利率标准。这对于现有按揭族来说,按揭成本有多大的变化?
易贷中国陈顺爱:北京房价现在处在较高的水平线,贷款金额也普遍较高。以贷款80万元、25年期,加息后购房者的成本:首套房贷目前利率为8.5折,加息后是5.219%,等额本息利息支出为63.4万元,等额本金利息支出为52.36万元。二套房贷目前利率为基准利率1.1倍,加息后是6.754%,等额本息利息支出为89.9万元,等额本金利息支出为67.77万元。
目前按揭族背负的还贷压力比较大,如果完全到期还款的话,最严重的情况,二套房贷款购房的利息支出比借贷的本金还要多。
问:有观点认为,按揭贷款前5年是本金缴纳的时候,是否在前5年提前还款较为合理?
易贷中国陈顺爱:根据我了解的情况,很多房贷客户都是在15年内(甚至10年内)还清贷款,这种“前5年提前还款”的说法是有道理的。借款人如果能在整个贷款周期的前1/3时段内提前还款,节省的利息开支比较明显。等额本息法每月还款数额固定,其实是利息减少、本金增加,后期主要以本金为主,即便提前还款,能节省的利息其实是有限的;而等额本金法则是每期还款本金相同、利息递减,到中后期利息的占比很小,即便提前还款,可能并不省钱。
问:按揭族手握现金,适合存在银行吃息,还是提前还房贷减轻压力?
易贷中国陈顺爱:如果购房者购买的是首套房,在进入贷款中后期后,有些情况下其实不如将资金存在银行划算。举例说明一下,如果你享受的是8.5折利率优惠,有20万元现金可以用于提前还款,还款期限还剩5年,这时候如果存在银行,固定利息可以有4.2万元,而提前还贷利息节省则不到3万元,这其间的差距还是比较明显的。但仅仅是针对贷款到中后期的购房者而言。
问:是否选择提前还贷,和贷款方式有什么关系吗?
易贷中国陈顺爱:如果你选择的是等额本金,提前还款会更加划算,至少本金每期是不变的。
问:银行对房贷客户的调息方式主要有哪些?按揭族应如何注意此问题?
易贷中国陈顺爱:主要有两种方式:一是加息后次年元旦起开始调息,二是按发放贷款的时间整年推算。贷款购房者应当明晰自己究竟是哪一种调息方式,正确、合理地规划提前还款事宜,如果是元旦调息,需要及早向银行提出申请,如果是放贷整年推后计算,则还有几个月的缓冲期,可以适度等一等。
问:对于有提前还贷想法的房贷客户,有哪些建议?
易贷中国陈顺爱:如果房贷客户想提前还款,应及早了解自己的贷款本金、利息剩余情况,这是提前还款的首要条件,在利息剩余较多、贷款期限还较久的情况下,可以为房贷客户节省可观的利息开支,但同时一定要做好比较,看究竟是将资金用于还贷更稳妥,还是获得有稳定的投资。毕竟怎样能让有限的资金发挥的价值,这才是大家提前还贷的初衷。
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问:新年将至,现有的房贷利率也将全面执行新的利率标准。这对于现有按揭族来说,按揭成本有多大的变化?
易贷中国陈顺爱:北京房价现在处在较高的水平线,贷款金额也普遍较高。以贷款80万元、25年期,加息后购房者的成本:首套房贷目前利率为8.5折,加息后是5.219%,等额本息利息支出为63.4万元,等额本金利息支出为52.36万元。二套房贷目前利率为基准利率1.1倍,加息后是6.754%,等额本息利息支出为89.9万元,等额本金利息支出为67.77万元。
目前按揭族背负的还贷压力比较大,如果完全到期还款的话,最严重的情况,二套房贷款购房的利息支出比借贷的本金还要多。
问:有观点认为,按揭贷款前5年是本金缴纳的时候,是否在前5年提前还款较为合理?
易贷中国陈顺爱:根据我了解的情况,很多房贷客户都是在15年内(甚至10年内)还清贷款,这种“前5年提前还款”的说法是有道理的。借款人如果能在整个贷款周期的前1/3时段内提前还款,节省的利息开支比较明显。等额本息法每月还款数额固定,其实是利息减少、本金增加,后期主要以本金为主,即便提前还款,能节省的利息其实是有限的;而等额本金法则是每期还款本金相同、利息递减,到中后期利息的占比很小,即便提前还款,可能并不省钱。
问:按揭族手握现金,适合存在银行吃息,还是提前还房贷减轻压力?
易贷中国陈顺爱:如果购房者购买的是首套房,在进入贷款中后期后,有些情况下其实不如将资金存在银行划算。举例说明一下,如果你享受的是8.5折利率优惠,有20万元现金可以用于提前还款,还款期限还剩5年,这时候如果存在银行,固定利息可以有4.2万元,而提前还贷利息节省则不到3万元,这其间的差距还是比较明显的。但仅仅是针对贷款到中后期的购房者而言。
问:是否选择提前还贷,和贷款方式有什么关系吗?
易贷中国陈顺爱:如果你选择的是等额本金,提前还款会更加划算,至少本金每期是不变的。
问:银行对房贷客户的调息方式主要有哪些?按揭族应如何注意此问题?
易贷中国陈顺爱:主要有两种方式:一是加息后次年元旦起开始调息,二是按发放贷款的时间整年推算。贷款购房者应当明晰自己究竟是哪一种调息方式,正确、合理地规划提前还款事宜,如果是元旦调息,需要及早向银行提出申请,如果是放贷整年推后计算,则还有几个月的缓冲期,可以适度等一等。
问:对于有提前还贷想法的房贷客户,有哪些建议?
易贷中国陈顺爱:如果房贷客户想提前还款,应及早了解自己的贷款本金、利息剩余情况,这是提前还款的首要条件,在利息剩余较多、贷款期限还较久的情况下,可以为房贷客户节省可观的利息开支,但同时一定要做好比较,看究竟是将资金用于还贷更稳妥,还是获得有稳定的投资。毕竟怎样能让有限的资金发挥的价值,这才是大家提前还贷的初衷。
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