下半年楼市或现量价周期性波动

中央说楼市调控力度不会放松。在僵持的格局中，昆明房地产市场上已经出现俊发[简介动态]地产等的“大幅让利”行为。下半年，楼市还会有哪些变化？这些变化中，有哪些是需要进行提前应对的，又有哪些机会点值得把握？基于答疑解惑的目的，《黄金楼市》特别搭建楼市讨论会的平台，请业内人士说说下半年市场面临的政策环境、购买力情况，以及下半年房价会不会降，该怎么把握买房的时点，这些，都是楼市讨论会的**话题。

楼市调控将常态化？

主持人：在限购令扩大执行范围、加息预期明显增长等情况下，中央表态弱化调控放松预期，本轮调控要达到什么样的效果才会止步？

陆韬：调控的目标是要让房地产业稳健发展，城市规划更加科学规范，土地市场更加公平有序，房价过快上涨的现象得到有效控制，产品结构趋于合理，普通民众居者有其屋的问题得到有效解决，但要解决这一系列问题，将是一个长期的过程，事实也证明，国家对房地产的调控从来没有停止过，过去不会，现在不会，将来也不会停止。

石远：调控至少要达到今年中央所定的调控目标才会逐步中止。年初宣布今年房价涨幅不超过10%，目前一线城市房价已经得到控制，7月份公布统计数据后，国家调控瞄准二三线城市。

林岚：调控的目的是要把房价调下来。这种跌，肯定不是要一棍子打死，是希望房价合理的调整，或止涨，平稳地走下去。但即使到现在，各个城市房价的下跌幅度并没有达到这个值，深圳甚至还出现了日光盘，应该说，尽管这些直观的市场表现中不乏被夸大的成分，但这些直观的市场表现，与政府的预期显然是不一致的。现实的民意更是希望“量价齐跌”。因此，到现在这个节点，政府也希望房地产市场能够出现一些变化，进行微调，这样的调整，会让民意意识到楼市调控的有效性，也有利于缓解民意对高房价的矛盾情绪。

刘践：下一步调控将常态化，取消不现实，也不可能。我觉得，今后保障房供应基本达到需求，楼市调控方向才可能变化，但绝不会走回头路。

现在还没到救市的地步？

主持人：股市连续下跌，楼市成交低位调整加剧，“救市”之声已从多处响起。即使有呼声存在，在这一轮调控持续一年多的时间节点，政府会不会选择救市？

刘践：救市！？看你如何理解。政府关注的是整个房地产市场健康和持续的发展，房地产市场包括保障房、商品房、商业地产、旅游地产等方面。目前的调控实际上就是避免房地产市场发展走向歧途，就是救市。

林岚：在我看来，现在肯定还没有达到需要救市的阶段，楼市并不是不救就死掉。2007、2008年上一轮楼市周期，政府出台的刺激市场的政策，也不应该叫救市。其实，即使在2007年年底、2008年年初，政府都是在打压房地产的，出台了限贷等政策，只是当日突然遭遇全球性的金融危机，市场遭遇整体危机，政府才开始转而救市，这个市也不是单指房地产市场。应该说，房地产市场发展刚好遇到这个机遇。我认为，从现在的形势看，今年年内，楼市调控从严的方向都不会有大松动。

陆韬：从目前房地产市场调控政策的方向、力度上看，经济增长没有受到明显影响，房地产市场也没有存在较大危险，救市从何谈起？

主持人：什么叫救，什么又是不救，救与不救，考验的是智慧与执行。

江洪波：任何一个行业，都是要面对调控的，调控并不是坏事，它把好东西留下，把不好的行业诟病淘汰掉。

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改变陈规 加快推售进度

主持人：昆明房地产市场上已经有俊发[简介 动态]地产等开发商高调“让利”，开发商应该怎么做才能度过本轮调控周期？

林岚：下半年还是调控从严，政策的压力不会放松。这个过程中，市场的洗牌速度也将加快。未来的市场走向会更不明朗。这个过程，发展商应该谨慎谨慎再谨慎，拿地、产品规划、上市营销、服务等每一个流程都要谨慎打造，提升产品的竞争力。以前的一些应市经验可能要调控，考虑的方面也要更多。现在的楼市很不明朗，手上有存量房的开发商，加快推售进度。在不明朗的市场前景下，发展商如果需要在年内推盘，在推售准备完成的情况下，则越早进入市场面对有限客户，消化产品则越有利。

江洪波：最现实的办法，还是以价值换价格，通过提升产品性价比，来实现价格上的获利，这才是明智之举。

楼市不会“拐”？

主持人：有人说，楼市拐点已经“隐现”。各位如何看待此观点？

林岚：拐点这个词要斟酌使用。什么叫拐点，在市场表现上，应该是房价、成交量有较大的转折点，出现急速的量变。近期昆明楼市的表现并不是这样的，成交量、价出现一瞬间下滑情况的可能性也不大。大多数二三城市的房地产发展还是正常向上的发展，面对大量刚性需求，二三线城市房价大幅度调整可能性很小。

刘践：房价的拐点不会出现，营销层面价格的波动倒是可能。当资金问题暴露的时候，开发商的应对方式很多，比如不断稀释股份，将股份转入其他企业。再说了，房价跌得太多，老百姓也不敢买。

江洪波：去年的房价涨得确实有点快，今年房价不涨就等于在降了。房地产开发的成本摆在那里，要想房价大降是不可能的，现在的情况应该理解为，房价是在等待生活等其他方面价格的补涨。

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刚性需求 下半年该出手了？

主持人：什么时候、出现何种情况适合买房？

石远：买房看需求，有需求就买。投资也是如此，有足够实力的情况下可以下手。

林岚：对于刚性需求而言，任何时候都是合适的买房时机。刚性需求买房、自住的周期不会只是一、两年，这个过程肯定会长于一个房地产开发周期，事实上，房地产在这个周期的房价一般会高于上一个周期。第二，品质楼盘在楼市调整期间，房价的变动不会很大。第三,投资住宅物业需求在今年被挤压，这就对投资者的资金、专业知识等 提出了更高要求。投资客需要随着市场一起成长。

刘践：下半年大量城中村项目将入市， 供应量增加或让房价拉低，今年年底或明年年初就应该是买房机会了。如果是保障人群，则可以等待保障房的供应。

中央调整楼市主要是不希望房价涨得过快，并不是希望房价下降。昆明的经济、收入条件等虽然还达不到一线城市的水平，但昆明得天独厚的天气以及各种资源自有，是具有明显优势和吸引力的，这些是支撑其房价水平的重要原因所在。

陆韬：现在任何时候都可以买房，但前提是不能因此影响自己正常的生活秩序和生活品质，投机和过度消费是很危险的。

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