陈劲松：中国房地产市场现进入中场休息 修改规则

2011年中国房地产市场趋势如何，我是这样理解的：就如同足球比赛，有上下半场，中间还有个中场休息。中国房地产业在2008年走完了上半场，要不是因为美国金融风暴，以及随之而来的2009年中国宏观经济环境与政策突然转向，房地产业的调整应该已经完成。而如今进入中场休息。

中场休息结束的标志

2011年下半年还将处于中场，没有到下半场。中场结束的标志是什么？有两条：

，保障房建设有实质性的进展。保障房在实质性推出的情况，会对下半场产生前提性的影响。

第二，在强烈危机意识下对目前房地产市场的认识达成一致。包括在对税收、对城市化的影响等大方向上形成共识。

这就回答了很多问题，比如说会有新的政策出台吗？有没有转向的、放松的政策呢？地方的限购会取消吗？

未来调整的方向

从目前的调控情况看，未来会发生几件事情：

，部分开发商的开发尤其是豪宅的开发会暂停。因为你要钱没钱，要卖没人买。很多人问那怎么不降价呢？降价有人买吗？降多少有人买呢？这个问题就成为摆在开发商面前一个非常实际的问题。所以破产的多种形式会在下半年出现，比如兼并和重组在今年下半年力度会比较大。上半年大家是暂停不玩，下半年憋不住了，有些人退出，有些人坚守，这个是很可能发生的。

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第二，价格下调是大概率事件。目前下调应该是出现了，对于表现还不明显的城市，那就证明当地的开发商可能采用其他方式，或者是很有实力，这都有可能，因为存在地域差异。

第三，民间资金寻找机会。信托投资、私募股权投资（PE）、基金投资依然非常火爆，这些钱可能会在这个时候寻找机会，弥补银行存款准备金率高带来的钱荒。

下半场的新局面

下半场中国房地产会发生一系列的变化：

，房地产基金大发展。短期内基金可能会大发展，进入房地产，原因在于行业无法承受资金周期性频密的紧和放，没有哪个行业在过去三年经历了像房地产这样冰火两重天的180度大转弯。企业制定一个战略至少可以管三年，而制定房地产战略至少得一年一变，因此基金是一定会发展的。

第二，房地产跟内容的结合会越来越多，跟服务的结合会越来越多。重地产不重旅游的“斧子汤”型旅游地产渐渐行不通了，服务内容提供商未来会有非常好的前景。

另外，商业地产也不能成为斧子汤的那个斧子，我们现在搞商业地产，拿商业当斧子，还是想卖住宅，而商业本身赚不赚钱无所谓。但是终有一天，这种使商业不赚钱而卖住宅又有问题的模式，将会成为一个巨大的包袱。这个是一个很不好的上半场的习惯，下半场恐怕要变。

第三，配置的多元化。比如说形成了两个市场：保障房市场与商品房市场。保障房市场会有什么商机呢？商品房市场会跟以前完全一样吗？是不是全靠政府呢？如果不是，则会诞生一些新的服务商。

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