楼市调控发条越拧越紧 博弈“限购令”

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东莞“不限购”？

东莞、韶关、中山、惠州等城市因两位数的涨幅，上榜呼声日隆。日前，东莞市住房和城乡建设局有关官员在媒体上表示，目前东莞房价仍处于可控范围之内，东莞市暂时没有计划出台楼市限购政策，这让东莞成为官方较早表态暂无限购计划的城市。东莞“限与不限”，成为珠三角地区的争论热点。

樟木头镇地处东莞去向深圳和香港的前沿，从此地坐动车去深圳，仅需20来，香港、深圳以及广州的投资客一度是这里的买房主力。

坐落在樟木头车站附近的香樟国际楼盘，目前5号楼在售。售楼小姐介绍，去年此时的均价大概在每平方米6000多元，现在已涨到8000元—9000元。“现在还剩一套面积114平方米的房子，售价93万。”

据称，他们参考的是附近一个成熟楼盘“绿茵豪庭”的房价走势。在香樟国际的销售中心，张贴了一幅“绿茵豪庭”的房价走势图。2009年均价为6550元，2010年达6800元。“现在又涨了1000多，是8000多元了。”

这是东莞房价走势的一个缩影。合富辉煌东莞市场研究部的统计数据显示，今年上半年，东莞新建住房均价达每平方米8179元，创历史，同比上涨16.8%。

今年初，东莞提出了房价调控目标，2011年东莞新建住房价格上涨不得高于本年度预计8.5%的GDP增速，即房价不超过每平方米8200元。此前，东莞市委书记刘志庚表示，东莞可能会在房价较高的区域实行限购。

除一手房外，东莞二手房价格也呈追涨态势。当地佳和地产中介机构工作人员向记者介绍，樟木头镇中心区房价涨势迅猛，一般的房子半年至少涨了10万元左右。镇中心的二手房均价，已经从去年的5000多元涨到目前的7000多元，“还会上涨”。

除房价涨势较大外，猜想东莞被列入限购范围有其现实背景，东莞位于广州和深圳两个一线城市中间，又是香港产业投资的重要区域。2010年12月13日，东莞市房产管理局出台《关于进一步规范境外机构和个人购房管理通知》，规定境外个人只能在东莞购买一套用于自住的住房——这被称为是“限外令”。而当地房地产界的人士称，该则“限外令”一个月前才落实下来。

近期东莞官员在媒体表态或不限购，这并不意味着东莞不被列入限购名单。有房地产专家分析称，限购名单由住建部草拟，如果上榜，地方政府就有实施限购的责任和义务。

增城会限购吗？

因增城和从化是广州暂不实行限购的两个区县，此次调控政策的加码，两者自然备受关注。

记者前往暂时只限价、未限购的增城。对于限购一事，增城市房管局有关人士告诉记者：“暂未获任何通知”。并以“话题敏感”和“内部规定”为由，不发表观点。

当地房地产业内也未传出限购消息。目前增城市区内的在售楼盘叫锦绣·御锦国际楼盘，在售的第二期于月初开盘。对于增城将列入限购名单的消息，该楼盘的销售人士表示并不知情，“目前只了解增城的‘限价’政策，房价涨幅不能超过GDP增速。”

增城限购与否的争议焦点在其房价走势。据一名销售人士介绍，现在销售均价是7700元，只比去年涨了100元。

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本月18日，增城市房管局公示了两个楼盘的预售价格：尚东阳光[消息价格户型点评]雅苑[消息价格户型点评]一期商品房共124套，均价为7380元；锦绣新天地[消息价格户型点评]花园38-39座商品住房207套，均价6429元。

资深房[简介动态]地产专家谢逸枫认为，增城没有理由被列入限购名单，从房价上涨、房地产开发投资等多个**看，均达不到住建部所认定的限购条件。

然而有数据显示，增城上半年新建住房均价达到8578元/平方米，超出房价控制警戒线，增城上榜限购的呼声高涨。

增城光明西路有一家名叫俊羽地产的房产中介，中介人士廖先生也表示不知道增城会有限购政策。

交谈中廖先生说，增城的二手房价格涨幅很大，甚至出现了一二手房价开始倒挂的苗头。“目前增城市中心的二手房价格在7000—8000元左右，较年初上涨了约1000元。”

资深房地产专家韩世同则支持增城限购，其理由是限购至少比限价更能发挥价格机制的作用。

新一轮限购名单或许很快揭晓。谢逸枫认为，此次首批纳入限购的二三线城市大约为20个，如不出意外，将在下个月出炉。如果“金九银十”期间出现价格反弹，住建部很可能再将限购的数额继续扩大至50个，再次升级调控措施。

据悉，当前住建部已派出调研组对一些二线**、热点城市的房地产市场进行政策摸底和调研，并特别对尚未出台限购政策、大型中心城市周边的中小城市房价情况**监控。

限购加码看地产商如何突围

新一轮的限购，直接受冲击的无疑是房地产开发商。限购政策加码之下，地产商又将如何应对？

新一轮限购影响不小

新一轮限购，对于深耕二三线城市的开发商而言，不啻于雪上加霜。融资渠道有限，二三线城市的“限购令”又将直接导致销售下滑，直接考验着房地产目前已经紧缩的资金面。这对资金实力偏弱的本地开发商，以及上半年有大额土地款未支付的开发商，影响无疑更是深刻。

东亚新华地产是一家专注于三四线城市地产业务的性公司。公司营销总监贾玉鹏告诉记者，此次二三线城市房价上涨过快原因有二：一是因为投资需求哄抬房价，这在华东地区的二三线城市较为明显；二是城市化进程中的刚性需求和改善型需求推高房价。

贾玉鹏认为，二三线城市限购需要区别对待，应**调控投机氛围较浓的城市，通过挤压投资性需求使其房价回归理性。而限购方式也可以根据当地实际情况确定。

二三线城市限购将对城市房屋销售带来明显影响。以上轮限购的一线城市为例，受限购令影响，北京新房销量较上年同期下降23%，新房平均售价较上年同期下降6%。

穆迪投资者服务公司在报告中指出，为了规避大城市的严厉调控措施，很多开发商在过去6到12个月将业务**转移至二三线城市，从而会使这些城市未来6至12个月住房供应增加。对于那些严重依赖下半年销售业绩的开发商来说，新一轮限购将使其面临更多挑战。而对于世茂[简介动态]房地产和佳兆业[简介动态]等尚有大额土地出让金未缴付的开发商而言，如果不能实现销售目标，它们所面临的流动性压力将增大。

在贾玉鹏看来，受影响的还是一些本地开发商。“性的开发商，在多个二三线城市都会有项目，被限购的城市总量有限，这对其销售不会有致命影响，而且这些开发商的资金实力以及融资渠道要比本地开发商强很多。相比而言，本地开发商往往深耕于一个地区，一旦该地区实行限购，其风险指数立即飙升。”

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直面“限购令”

通过分析已经完成布局的房地产上市公司2010年年报，记者发现，这些公司在二三线城市的业务，均在主营业务中占有不低比例。如万科五个核心城市(深圳、广州、上海、北京、天津)合计占收入和净利润比重，仅分别为49.7%和47.9%；保利地产除广州、北京、上海、天津、重庆以外地区的结算收入比例，合计占比为45.91%；富力地产除广州、北京、天津、重庆以外地区的销售面积比重为32.5%。

碧桂园在二三线城市的占比较高， 2010年碧桂园的在建项目面积，广州以及周边城市以外的区域所占比例高达81.34%。

从业绩增长情况来看，2010年已完成布局的房地产公司，一线城市的营收和利润均不理想，二三线城市成为了公司业绩增加的主要来源。如“限购令”扩展到二三线城市，对已完成布局的房地产上市公司的业绩影响，还有待进一步观察。

而面对这次二三线房地产调控，性的开发商显得并不十分悲观。碧桂园地产人士回答记者提问时表示：“调控的有关政策会影响买家入市，但我们早已预料相关政策会出台，制订全年销售目标时已较为谨慎，有信心可达到全年430亿元人民币的销售目标，且推盘步伐及价格亦会按原计划推行。”

碧桂园今年全年推出13个楼盘，下半年推出约8至9个。今年推出的楼盘有90%来自二三四线城市。

另一家性的房地产公司说，他们针对新一轮的调控进行了积极准备，做好调整：一是加快开发进度，更快地满足刚性需求；二是调整自身的产品结构，增加中小型户型和普通住宅的比例；三是适当增加商业地产在资产中的比例，稳定未来收入预期。

对于未来房地产市场，该公司仍持乐观态度：“相信只要大型房地产企业保持良好心态，以正常的利润水平进行满足真实需求的开发，今后仍然能够在行业中获得更大发展。”同时，还将对商业地产如养老行业、旅游休闲、写字楼开发等领域加大投入，逐步拓宽收入来源。

珠江实业董事长郑暑平说，在国家本轮房地产调控中，房地产企业普遍面临严峻考验。公司管理层总结了在我国房地产业各个发展时期的经验教训，确定稳健的发展战略，将高度重视对宏观政策的研究和对战略发展的思考，注重产品设计创新和差异化。

贾玉鹏也表示，东亚新华地产仍将专注于刚性需求较大的三四线城市。他认为，在未来的发展中，开发商也需要改变仅靠粗放型销售获利的模式，放缓扩张速度，对每一块土地精耕细作，并且以商业、住宅等多种业态经营，才能有效地规避风险。

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