记者观察：商业地产热中的冷思考

上月末，崇文门附近的一个商业地产项目土地成交价刷新了近年来北京“地王”(按楼面地价计算)的纪录。依照一般人的理解，开发商在住宅市场受到严厉的政策调控后，他们的投资转向是必然的。其内在逻辑是，握有大量资金的炒房客多已退出住宅类房产投资领域，对于开发商来说，不多的选项之一，就是进入现在还未受到政策限制的商业房地产领域。

对于个人投资者来说，眼下投资商业地产固然不受限购令的制约，但商业地产与住宅房产，两者的投资理念是不大一样的。住宅投资如果不考虑其增值因素，并不是很高。例如，在北京地区以目前的房价水平测算，投资住宅的年租金不会超出3%，而商业房产(写字楼、商铺)年租金率达到6-8%并不困难，中国民间历来有“一铺养三代”之说。但商业地产投资的一个“短板”就是流动性较差。在大城市中住宅类房产中介公司随处可见，而商业房产中介却是凤毛麟角。这是因为商业地产的市场容量比住宅市场的容量要小得多。接盘二手商业房产的人一般多是终端用户，他们评估商业地产的价值往往根据自身使用需求，看重的是租售比。这与证券市场中流动性较差的冷门股会有一定折价的道理相似。而住宅类房产投资由于市场流动性好，几年内就可获取不菲的空间。

商业房产还有一个难以被“热炒”的原因是，我国的商业房地产整体上是供给过量的。据中国房地产指数研究院副院长陈晟介绍，中国人均商业占有面积2平方米，而国际上只有1.5平方米，我国商业地产已出现整体过量。

那么，目前投资商业地产的前景如何呢？中国房地产指数研究院前不久发布的《中国商业地产白皮书》披露，2011年商业地产经理人十大预测中，商业地产市场供求变化将呈现供需两旺，但需求的增速将低于供给的增速，空置率将进一步增加。

尽管市场预期并不十分乐观，A股上市的“招保万金”四大地产公司，却均表示适度增加商业地产的开发比重。“适度增加”对于有的地产商来说，或是无奈之举。万科[简介动态]总裁郁亮曾坦言，万科本身不想做商业地产，是为了做好住宅而去做商业地产，和其它公司看好而做商业地产不一样。目前土地出让中一般均有20%-40%是非住宅用地，因此如果不会做商业地产，连住宅也做不好。与万科被动型投资商业地产形成较大反差的是，SOHO中国[简介 动态]掌门潘石屹认为，政府密集出台一系列针对住宅市场的紧缩政策，对房地产企业贷款进行严格审核，部分房企银根紧缩。与饱受考验的住宅市场相比，商业地产则一枝独秀，几乎没有受到政策的限制。这种相对较低的政策性风险估计将吸引大量投资性资金流入，今年商业地产会有更多机会。

开发商对商业地产的不同看法，本是见仁见智之事，无所谓对错。但商业地产的开发应与各城市的经济发展相匹配，前几年不少商业地产项目的空置客观上造成了土地资源的浪费。如何在确保民众居者有其屋的前提下，进行适度的商业地产开发，是地方政府规划部门须认真考虑的重大课题之一。

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