调控继续向左：交易量下降蔓延至二线城市

 短暂的犹豫之后，楼市调控选择继续向左。

6月21日，北京市住建委对外澄清“放宽对高端住宅及限购政策控制”的传言。在房地产调控政策的十字路口，北京市带头表态，继续坚持严格的房地产调控政策不动摇。

住建部政策研究中心副主任王珏林6月21日在房地产行业高峰论坛上表示，目前限购等房地产调控政策对房地产销售和价格影响不大，而放松限购政策，则会带来意想不到的市场反弹。

此前不久，住建部住房发展和改革司司长倪虹向媒体表示，房地产调控政策已经取得实效，但是调控效果仍需要巩固。

中央层面丝毫没有放松房地产调控的意思，而地方土地财政等已经不堪承受，房地产调控政策“明紧暗松”现象比比皆是。

继续向左

据北京市统计局发布的数据，2011年1-5月份，北京市房屋交易面积451.5万平方米，同比下降26%，其中住宅销售面积312.3万平方米，同比下降29.8%。

而5月份的数据更让北京市吃惊：商品房销售面积下降46%，成为商品房销售面积下降的城市。

与此同时，北京市土地出让收入急剧减少。1-5月份，北京市土地出让收入同比去年下降了59%。

北京市房协副秘书长陈志表示，北京市商品房销售面积和金额出现下降，是调控的结果，但是调控也带来了自住性购买需求占比达到90%，本地户籍买房人占到90%等情况。

北京市某国有房地产企业负责人对记者坦言，北京市实行最严厉的限购政策使得投资性购买需求大幅度减少，但是房价没有大幅度下降，刚性需求买得起房的人不多。而改善性需求买房的，都希望买四环以内、140平米以上的高端住宅。

鸿坤集团副总裁常诗芳在上述论坛上表示，北京市限购政策限制了2/3的购买力，其中1/3是投资购房者，另外1/3是改善性购买者。

但是，北京市住建委为了抑制房价，从3月份以后，一直采取控制发放预售证等方式，对高端住宅入市进行控制。

上述国有房企负责人表示，从4月份开始，陆续有国有企业和央企向北京市建议，对于高端住宅的购买放开限制。

北京市房协一位负责人亦在私下场合表示，调控部门也对是否继续坚持严厉的限购政策持有不同意见。5月份，北京市房屋交易量跌到最惨，房地产行业所贡献的税收大幅下降，而北京市今年要承担的保障房建设和收购任务又很重，财政压力比较大。

然而，就在行业议论纷纷的时候，北京市住建委6月21日向媒体表示，北京市不会放松严厉的限购政策，也不会根据房屋类别和档次差别化执行限购政策。

北京市住建委一语封死了开发商们的希望。

中国房地产业协会一位负责人表示，北京市的这个表态，也让其他城市感到压力，这意味着目前房地产调控任务严峻，中央没有放松的意思，地方政府必须坚决贯彻下去。

住建部多位官员和专家也在不同场合透露房地产调控继续从严的消息。

除了上述住建部房改司司长倪虹的表态外，住建部政策研究中心副主任秦虹也在日前表示，下半年房地产调控不会放松，抱期望于下半年调控放松的开发商要做好过冬的心理准备。 

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二线城市受牵连

之前，限购政策让一线城市市场冷淡之时，二、三线城市却影响不大，但的数据发生了变化。

北京中原地产统计数据表明，二线发达城市5月市场表现与一线城市基本相似，相比历史均值下跌39%。其中成都、南京、杭州、重庆分别下跌50%、47%、51%、40%；天津表现较好，下跌幅度仅为14%。

二线发展中城市中，青岛、石家庄下跌14%、10%；合肥表现较差，下跌41%。

北京中原地产三级市场部总监张大伟介绍说，今年1月实行严格的限购政策以来，各大城市成交量锐减，其中二手房成交量更是进入冰期，已跌至28个月以来。

不过，值得注意的是，按政策的严厉程度来看，一线城市要严于二线城市，而就成交量的走势而言，二线城市成交量的跌幅却要远远高于一线。虽然各城市新房市场跌幅不如二手房，但也下滑不少，个别城市，如杭州新房成交量竟然比限购前下跌了70%以上。

张大伟表示，二线城市交易量跌幅超过一线城市，意味着房地产交易量和价格下降的大趋势开始向二三线城市蔓延。由于之前大量投资资金进入二三线城市，现在随着北京等一线城市房价出现下降的趋势，二线城市房价率先扛不住了。

房屋交易量的下降，已经开始影响地方政府执行房地产调控政策的动作。

阳光100常务副总裁范小冲在上述论坛上表示，持续紧缩的货币政策已经让开发商感到生存的艰难，很多开发商不得不采取高息向民间融资求得生存，此时很少有拿地的计划。

“地方政府会比开发商先扛不住。”范小冲如是说。

据记者调查，在一些城市限购政策已经形同虚设，很多中介公司都可以轻而易举帮助客户搞定社保、纳税证明。

一位熟悉情况人士告诉记者，在很多城市中介公司，收费很低，大部分开发商都会通过代办公司帮助客户搞定社保等限购条件，有的甚至是免费搞定。例如，天津很多楼盘在北京营销，而天津市的限购条件却对这些投资购房者没有作用。

大连市此前也传出准备将限购政策由按家庭计算改为按个人计算；海口市此前也传出要改变对外地人购房的限购条件。

还有的城市通过降低落户门槛的方式来规避外地人购房的限制。例如，某城市提出，只要是在当地有工作就给落户，外地购房者只要随便找个企业挂靠，就可以立即获得本市户口，这意味着至少可以在本市购买2套房屋。

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