房地产企业蜂拥转向信托融资

银行贷款、股市融资纷纷碰壁，面临宏观调控政策的严厉执行，房地产企业大批涌向信托渠道。据用益信托工作室不完全统计，2011年1-4月共发行222款房地产类集合信托产品，发行规模达722.11亿，与去年同期相比，发行数量增长66.92%，发行规模增幅达115.26%。而值得注意的是，以保障性住房的面目出现的房地产信托产品激增。

房地产信托产品发展迅速

“3、4月份房地产发行数量和规模的大幅回升，我们认为这很可能是房地产信托新一轮高位发行的前兆。”用益信托工作室有关分析人士指出，从房地产信托规模占比来看，4月份房地产规模占比为55.51%，处于去年以来的高位。这一定程度上说明房地产信托发行规模的回升。

房地产信托产品大规模发行的同时，率也进一步走高。据统计，2011年1-4月房地产信托的平均年率高达9.6%，相对2010年全年房地产信托8.92%的平均年率来说，增长了7.62%。分析人士指出，房地产信托预期年率的不断上升，主要是通胀导致加息不断。目前房地产信托进一步提高的能量已枯竭，房地市场风险和房企承受能力也已达到极限。

该分析人士还表示，在国家紧缩房企银行信贷的同时，信托却在一旁开闸。面对这种情况，有关方面很可能会对房地产信托进行收紧，以防止房地产金融风险在信托业蔓延。

对于日趋严格的房产调控政策，许多信托公司自发调高了房地产信托门槛。比如提高开发商的自有资金比例、选择实力强的房企、地段好的项目进行信托融资。但需要从信托融资的房企仍然相当多。

保障性住房信托产品噱头多

保障性住房是今年房地产政策调整的重要一部分，与保障性住房挂钩的信托产品今年发展迅速。据统计，今年前四个月，各信托公司共发行了15款投向保障房建设的房地产信托，规模达到35.9亿元人民币，而去年全年保障房项目仅22款。一季度保障房信托产品的平均期限为1.81年，平均率为9.32%，虽略低于房地产信托平均水平，但高于全部信托产品的平均率0.5个百分点。

从产品角度来看，4月份以来，市场出现了相当部分投向保障性住房的高率产品，比如，目前市场上的一款产品“鄂尔多斯伊金霍洛旗棚户区改造项目集合资金信托计划”的率达到了12%。以及同样由中融信托发行的“贵阳义信麒麟苑经济适用住房项目股权投资集合资金信托计划”，率为11.5%；华能信托发行的“天玺苑经济适用房项目权投资集合资金信托计划”率也高达9.5%。“保障性住房的率仅5%左右，而信托产品为何能提供高达9%的预期？”针对近期市场上相继出现高的保障性住房产品，不少投资者疑惑信托产品的率水平。“打包出售是保障性住房信托产品盈利的主要模式，而这些项目中主要盈利部分还是在于商品房和商业地产方面。”有关业内分析人士向记者表示，目前信托市场上，几乎没有一款产品是完全针对保障性住房的，保障性住房的低水平使得信托资金缺乏进入的动力。但是相当多的项目通过捆绑保障性住房获得了稳定和两方面的卖点，比如目前市场上的鄂尔多斯项目，其中动迁房只是很少的一部分，主要的开发项目是商品住宅以及办公房等。实际上，这类信托项目的风险并不亚于商品住宅项目。

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