房租上涨意味着什么

口吴 穹

房价还没有真正降下来，但是最近的报道显示，很多地方的房租却好像商量好似地一起在上涨，近期多个重点城市的住房租金明显上涨，北京、天津、大连、沈阳、杭州等城市的房租涨幅超过10%。北京四五月间住房租金价格同比上涨20%以上，部分地段好、交通方便的房源涨幅更高达50%，租赁均价达到每月3000元，使北京租售比回落至1∶565。

与调控前高房价形势下购买主力以投资客为主相反，房租反映的却是住房的刚性需求，房屋租赁市场由消费者的收入主导，而不像商品房能够由投资者的预期主导。而且租房市场与实体经济、收入与通胀等因素有密切关系。当某个城市的刚性需求居高不下，且有越来越多的人员能够或者愿意承受高房租在城市居住，这说明该租房者的收入可以弥平高房租。房屋租金的高低与收入密切相关，通常而言，租金占据收入的10%到30%，极端者可以高达50%。一旦超过极限，租房者无法承受高租金，将有两个选择：一是转向低租金住房或者隐性降低租金，让那些低水准的房源受宠；二是租房者离开高租金城市，使这些城市空心化。

有人认为，目前房租上涨是因为房价受调控下跌造成的，这似乎有些扰乱视听的嫌疑。我们清楚地记得，曾经有专家算过两笔账：

一笔账是为房主算的。就是他所购房屋的总价，除于房屋产权的有效期限，因为房租通常情况下似乎按月为单位计算，所以很好就把投资率计算出来了，如果房租太低，可能在限期内很难收回投资。意味着两个问题，要么收回房价太高，要么收回房租定得不够高。但是高了没有人租，便形成了租市是“有价无市”。

另外一笔账，是给租房客算的。按照国际惯例，一般情况下，按揭月供应该是月收入的30%或者多一点，再多了就有还贷压力，或者生活幸福指数将大大下降；房租的支付能力也是一样，没有支付首期的能力，那就租房，而租房的费用也应该不高于30%，如果多了，则承受能力不够导致只能选择离开。大城市的人们收入的水准相对高一些，那么相应这些城市的房租可能也会水涨船高。7月临近，随着各大高校应届生的毕业，租个房子、找个稳定的工作成了他们关心的头等大事。房产中介业务重心也从房屋销售向出租转移，近期租赁成交量明显增加，有的成交量甚至翻了2倍。多项数据显示，2010年前6个月，北京市平均的租赁价格为2928元，比2009年2547元上升15%，上升幅度较大。特别是新政后的5月、6月间租金上涨惊人，据统计今年5月、6月北京平均的租赁价格为3000元每月，同比2009年5月、6月租金上涨20.3%。在沪上市中心的出租挂牌价格普遍上涨10%左右，一些交通便利的热门地段的涨幅超过10%。

还有一个无可回避的现实，即许多城市在城市化进程中，和旧城改造过程中，原来的以出租屋为主要收入的城中村逐步消失，其中的租住户没有了栖身之所，而又不想离开，就只好就近去寻租，房东发现了这一商机，自然不会错过，所以，他们涨房租也在所难免。

租赁价格上升，曾经很响亮的号召租房住的声音可能受到干扰，而最直接的结果则是意味着流动“蚁族”等群体再一次被住房逼向绝境：次是高房价，第二次是高租金。有专家认为，也许目前一线城市房租价格上升是房东对承租者承受能力的试探。如果房东上涨30%，而租房者依然趋之若鹜，就说明以往低估了承租者的承受力，此时以往的商品房投资者就会转型成为寓公，靠弥补商品房投资成本。如果房东上涨10%，问津者了了，房东提高租金的如意算盘就会落空。目前调查的情况是，大部分承租者无奈承受租金上涨的压力，这既说明我国法律缺乏对承租人的保护，也说明租房市场也将在无监管的自由行为之后，政府再来考虑调控租房市场的日子越来越近。业内专家指出，房价未见大幅下调，房租却不断高涨的现象很容易让人们质疑房地产调控的效果，从而影响政府进一步调控房地产的决心。房屋租赁市场的供求关系不可能一夜之间突变，应谨防各方利益集团共同炒作抬高房屋租赁价格。

推荐阅读：

"渝十条"满月 重庆房地产市场市有望"回春"

搜房网“关注租房者”已为数千名毕业生找到房