面对开发商的降价、低价策略，刚性需求或将再次潮涌，对于楼市的长期看好让这段时期成为大家眼中的“抄底时刻”，现在是否真的适合抄底？哪些地方需要警惕？《新民楼市》特别访问了业内专家、开发商、购房者三类人群，通过了解他们不同的看法给读者借鉴和参考。
专家 “跌都没跌，何谈抄底”
在近日举行的地产下午茶活动上，几乎所有的业内人士都表示当前不是抄底的好时机。有专家认为，目前仅有部分楼盘出现价格松动，并未全方位价格下调；其次，外界议论纷纷的“房产税”是否征收还是个大大的问号。开发商充裕的资金链也可以帮助其度过目前的市场冷冻期。在此市场背景下，开发商和购房者仍以观望为宜，并不需要急于出手抄底。
现在抄底不合时宜
从宏观政策来看，国务院和各部委的政策基本上接近尾声，从调控成效上看，这轮调控让上海楼市急速降温，成交量快速萎缩，已经调整到底部。价格方面，现在二手房只要成交都是比前期跌了10%左右，新房慢慢分化，6、7两个月之内就会大量的出现增加促销的现象，下半年就是房价盘整下跌的时期。
总的来说，今年是快速降温，快速触底，明年是一个盘整恢复性增长的过程，不会报复性增长。长期来说，中国大城市的房价肯定涨，短期来看，半年到一年之内基本上可以看得比较清楚。最难就是判断中期，就是未来3年左右的时间最难判断，这期间不仅房地产业、宏观经济面到底何去何从，我们很难判断。所以，我只能看到今年是冷的，明年是触底的，然后是小幅反弹。因此，说现在抄底不合时宜，还得再等待一段时日。
抄底一说遥遥无期
抄底？上海的房价还没有跌过，怎么抄底呢？包括中国股市这个月跌了20%也还没有到抄底的时候。
我认为：现在的房价，特别是对于上海来说，市中心的房价是不会跌的，中心之城就这么一块弹丸之地怎么会跌呢。尽管最近一段时间在调控，上海中心城区的房价，特别是高档住宅还在涨。但是我们要清醒的认识到这一轮调控是一个长期的过程，政府下大决心，同时今后我们的房地产市场再不仅是商品房市场这块领域，同时保障房也会大量出现。对于郊区的楼盘，将来肯定有下跌的可能性。
具体到开发商，目前开发商的降价是大企业的降价，在房地产调控成交量大量萎缩的前提下，资本扩张的大企业受不了，可能会首先降价。对于一般的中小企业来说，他们大幅度的降价可能性反而很小。作为开发企业来说，大多数的开发企业如果没有盲目的扩张，没有撑着脸皮做地王，资本充足率还是可以的，所以我认为不会大幅度的降价，特别是中心城区还在涨。因此，抄底一说遥遥无期。
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开发商 “政策底还没出现呢”
“目前并非抄底时机，但做好抄底准备至关重要。”乘星行营销机构总经理李骁表示：“抄底时机应该在政府盘点调控政策成果时才出现，政策底总是早于市场底出现，政策落地了市场底还可能持续一段时间出现，但那时谈论抄底至少才具有实质性的意义。”李骁的观点在开发商的观点中比较有代表性。在访问中，笔者发现，眼下开发商普遍具有矛盾心理：一方面，他们希望快速出货，尽早回款，以备面对未来或将更严厉的调控效应；另一方面，他们也在被动地等待细则的落地；故而不轻易放开调价的力度。
该出手时还要出手
4月18日新政出台至今，细则尚未落地，我们也得抱着平常心去等待。今后调控是常态，消费者要学着去适应。这次调控抓的重点更准确，就是信贷。调控到何时就要看政府的决心。开发商的定价要随行就市。何时出手是机遇，城开这14年策略把握的比较好。每个人看自己的需要，符合自己的心理价位就买，心里不急就等，基本都说下半年就可以买。抄底一说不科学，任何的底都是之后才验证得知的。该出手时还得出手，而且真的到底时，你需要的房型、位置也不一定正好有适合的选择。
抄底要等细则出
其实说开发商坚持执行高价位策略，这是一种误解。开发商一直按市场状况定价，去年市场好、价格高，同样，今年市场不好，价格该降的就得降。我们已经做好了心理准备，就是本次宏观调控不是短期行为，将对当前房产市场进行深度调整，持续时间会达2-3年甚至更久。现在最尴尬的就是细则迟迟不出，我们也不知道究竟应该做什么。等到细则出来，势必会研究出一些相应的市场对策。因此，不排除一些开发商的项目会有30%的调价幅度。所以，现在说抄底还不是的时刻。过一两个月后形势会更加明朗些。
购房者 “担心地下还有地下室”
近期发起购房者“抄底预备”心态调查，对购房者抄底区域及抄底时间等展开调查分析。调查显示：77.1%的受访者决定在这一轮政策调整中进行抄底，其中，占到近6成的刚性需求为抄底主力，而购买第二套房的受访者占总比例的28.6%。在关于什么时候是抄底的好时机的调查中，近五成(46.7%)购房者认为今年年底即是抄底的好时机，另有24.8%认为是2011年，认为当下就是抄底好时机的受访者占到12.4%。值得注意的是，在问及对抄底的价格的预期，近半(42.6%)受访者表示降价的楼盘都行，31.9%认为单价在2万以下，10.6%认为单价须在1万以下。
市场复杂，想抄底但仍会谨慎
在媒体工作的我，每天都在复杂的经济新闻里面度过，在楼市抄底的呼声越来越高的时候，已经有一个一室一厅居住的我又开始蠢蠢欲动。近期都在关注我居住附近的楼盘，在经过1个多月的调整之后，这里的二手房价已经回落到2万元/平方米，近期看中一个二手的一房，有个中介总和我谈，我咬定2万元/平方米的均价，目前还没有回音。不过我目前心里十分的矛盾，一方面想抄底，一方面怕抄的只是地面价，“按照股市的说法，地面下面还有地下室呢！所以一方面觉得可以下手了一方面又犹豫不决。
还得再等半年
这两年，我一直在寻找适合投资也适合父母偶尔居住的房子，即使在房价峰的时候，关注性价比高的房子，依然是我的任务之一，只是因为价格一直高涨，调整后又一直下跌，楼市稳定不下来，所以我一直没出手。
经过这几年的看房经验，目前我准备继续等到年底。上周，我就带父母去了闵行一个楼盘看房子，各方面都很符合我的条件。但我认为在那个区域，房价到3万元/平方米还太高，我现在买，到年底可能会贬值。现在开发商还不缺钱，等到年底或许会为了快速回款而降到低谷。
楼市敏感期哪些人出手了？ 冲着抄底来的？
楼市因处于调控期而变得“敏感脆弱”，一二手房成交量大幅萎缩六成，但仍有人出手，并支撑起目前的成交。哪些人出手了？他们是冲着抄底来的？房地产时报记者在沪上各售楼处和中介门店现场了解情况，为您解析买方市场现状。
二手房：只见刚需客
21世纪不动产上海区域数据监测中心调查显示，目前入市的二手房买家主要分为两类：一类是首次置业的刚性需求，并不过分在意短期价格涨跌；另一类则是需要改善居住条件或方便子女就读的置换需求，有一定首付实力。这两类买家的成交比例约为7：3，且多集中在中、外环区域。同时，他们有一个共性，成交标的不大，总价在100万元到200万元之间。
曹杨五村小区一套小两房最近就是被自住买家接盘的。 21世纪不动产上海锐丰宁夏分行经理高飞介绍，这套52平方米的房子，最初挂牌价为125万元。看中此套房的是1名在上海工作不满6个月的外地青年，作为人才引进、已有上海户口并缴纳了5000元的公积金。经过议价，该房源最终以114万元成交。他采用50万元首付及64万元组合贷款的方式，算下来月均还款额大概在3800元，比之前的租房开销仅高出800元/月。高飞经理还表示，此类买家在市场并非个例，在靠租赁过渡、想在上海定居的人群中，有一部分抱着“租房不如购房”的心态，即使房价有可能短期波动，也难以动摇此类买家的购房计划。
新盘：一有优惠就放量
上周六，搜房网召集1981名上海购房者分11条线路奔赴沪上34个项目逆市淘房。面对部分项目折扣松动，不少购房者蠢蠢欲动。
一位刘先生表示：“本来以为人家比我坚定，交流后才知道大家的心态都差不多，我觉得要是优惠合适，就可以考虑（买）了。 ”当日34个项目中，超过半数的开发商都给予一定优惠，其中优惠达20万元。
宝山美兰湖线路有120多人冒雨参加，超出预期报名人数的5成。该线路分别为：万科(000002,股吧)琥珀臻园、美兰湖中华园·铂镜、上置绿洲·香岛原墅和绿地公园一品。有的价格待定，有的给予总价5000元优惠，有的享受98折优惠，还有的总价减1万元，并有机会抽奖获得1888-4888元的现金奖励或者2年物业费。大部分看房者都是冲着减总价并送物业费的楼盘去的。销售人员表示当天订了三四套，单价1.5万元左右，如果立即签约，可以到1.4万元。
由于这次开盘的几栋楼都靠马路，有位自住客表示，情愿等里面的开盘再买，贵点也无所谓。显然宏观调控影响了购房者对市场的预期，但楼市中仍然存在不少潜在需求。又如南汇精装白领公寓项目“墅外”给出“2万元抵8万元”的大幅优惠，多位购房者表示“动心”。一位先期看过房的李女士表示，如果这次的户型面积合适的话，她决定出手。
自住客：入市抄底低价房
多家二手房中介反映，近来只要抛出的房源降价10％左右，多能达成交易，降价20％左右一周内必成交。与以往不同的是，接手特价房的不是投资客，反而是自住客。
中原地产松江新城分行接待了一位在上海发展多年的李先生，“我来上海工作4年多了，眼看着房价日涨夜涨，这次新政调控后不少房子都降价了，索性淘一淘降价房。 ”他看中一套位于新松江路上135平方米的三房两厅两卫，房型方正，挂牌价为155万元。业主是典型的外地投资客，新政出台后就将这套物业挂牌出售。眼看终于有诚意买家出手，主动让价10万元，成交价为145万元。在父母的支持下李先生选择一次性付款，他表示：“次买房，单价一万出头，总价又合适；反正是自己住不用考虑太多。 ”
5月初，上海中原中山公园分行接待了一组三口之家，客户是上海本地人，为了改善居住环境和方便小孩读书，在业务员的推荐下选购了明辉西郊苑的一套两房。总价为200万元，业主开价215万元，议价后降了10%。
境外客：自住、投资二合一
台湾人陈先生前不久来到上海工作，刚买了一套古北二期的两房。这是他首次在上海买房，贷款可以享受首付3成、利率7折的优惠。虽然成交价格仅比市场价下浮5%－6％，离自己的心理预期有些差距，但还是买了。
中原地产古北分行经理王汉表示，5月古北两家门店共成交6套买卖房源，其中5套房源总价在250－500万元之间，1套为600万元以上。 250万元的是一套没电梯的老房子，其余几套以古北二期的二手房居多。
买卖交易呈现三个特点，一是境外客接盘，除了自住的刚性需求推动外，这种情况还反映了一部分境外人士对人民币的预期，他们的眼光往往比大陆人士更宏观。二是低总价房源价格坚挺，这是由于板块内此类房源的稀缺性造成的。三是投资客对办公楼的关注度明显提升。他认为，现在办公楼与住宅价格相当，办公楼价值被低估；其次，办公楼的出租率较高、也高于住宅，加之新政后板块内住宅出租房源挂牌增多，租金比今年三四月下滑30％左右，投资客注意力转移毫不奇怪。
企业主：中高端自住市中心淘好房
上海人徐先生自己经营企业，刚刚买了一套黄浦中福城的3房，总价500万元左右。这是他的第二套房，用足了贷款。他认为，市场波动正是淘好房的时机。形势大好的时候，谁会把楼层好、房型好的房子抛出来呢？现在买就要买地段，人民广场的房子跌也跌不了多少。
臣信房屋浙江中路店高级营销顾问付向歧介绍，该门店5月至今成交2套买卖交易，另一套中福城的房子成交，总价700万元左右，4房，也是被一位外地企业家全款买走，同样用于自住。的大户型房源，迎合了资金实力较强的这部分客户的需求，成交情况一枝独秀。
投资客：盯牢低价拍卖房
“刚带客户看了云都新苑的拍卖房，听说是物业公司抛出来的，低于市场价20％以上，吸引了40组客户纷至沓来，一位投资客现场订了4套。 ”汉宇地产龙华分行经理谢松语气中露出惊讶：“现在市场不明朗，我们门店5月至今还是零成交，没想到拍卖房这么火。 ”
小白领：外围板块搜罗便宜房
金先生日前出手买进了一套小两房，是1995年的老房子，位于浦东川沙镇中心，总价98万元。金先生在张江工作，本打算就近在张江镇置业，但经过一轮猛涨，张江的两房基本都在100万元以上了。签完合同，他感到川沙生活配套一应俱全，比张江镇还要完善，轨道交通2号线4站的距离，换来几十万元的价格，划得来。
21世纪不动产川沙店经理田飞说，比较周边板块，川沙的价格和配套优势比较突出，吸引了在周边工作的年轻白领前来置业。5月前25天，该门店共成交2套买卖房源，都是100万元以内的老房子，买家都是周边板块白领。这些年轻人支付能力有限，心理价位在1.2－1.4万元/平方米之间。
田飞介绍，这两套房子的成交价降幅不大，比市场价低5％－10％左右。长期来看，川沙尚未形成投资氛围，房东不是投资客，而是本地自住客，他们没有资金压力，价格低了就不卖了，所以，低总价房源价格一直相对稳定而坚挺。
家长族：仍然“价坚强”
王小姐5月中旬刚签了套，定金3万元，5月底支付50%的首付。这套对口上师大附小，不到60平方米，146万元，位于底楼，采光不够好，房龄已有15年。 “成交价只比挂牌价低2万元，还磨了几天。 ”王小姐其实心底感到价太高，但能挂出来的太少，几乎是挂一套卖一套。儿子已经3岁了，上又有户口满3年的要求，所以“虽然条件不怎么样，但只好狠狠心买了。 ”
房地产时报记者日前发现一套静安区一师附小的，使用权12平方米，挂牌价96万元，单价8万元，几乎是周边产权房的两倍。中介表示，越小越贵，以四和花园为例，该小区产权房面积28平方米，而使用权房十几平方米，总价较低，单价就贵了。中原地产东方曼哈顿店店长叶敏表示，最近挂出一套对口汇师**的老工房，卖3.6万元/平方米。“如果不是，也就卖个2.8万元/平方米。最近挂出来的虽略有增加，但价格特别坚挺。 ”
21世纪不动产石门二路分行经理李栋表示，静安区的，调控以来价格基本没降。零星挂牌出来的，基本都平价成交。 “非经常有降价5%—10%，的降到15%。但基本没有。 ”他表示，主要是供应量少，需求量多。也属于“刚性需求”，特别是好的，有户口挂2—4年的要求，这就使一些适龄儿童家长寻找的时间比较紧，不可能一直等下去。
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在近日举行的地产下午茶活动上，几乎所有的业内人士都表示当前不是抄底的好时机。有专家认为，目前仅有部分楼盘出现价格松动，并未全方位价格下调；其次，外界议论纷纷的“房产税”是否征收还是个大大的问号。开发商充裕的资金链也可以帮助其度过目前的市场冷冻期。在此市场背景下，开发商和购房者仍以观望为宜，并不需要急于出手抄底。
现在抄底不合时宜
从宏观政策来看，国务院和各部委的政策基本上接近尾声，从调控成效上看，这轮调控让上海楼市急速降温，成交量快速萎缩，已经调整到底部。价格方面，现在二手房只要成交都是比前期跌了10%左右，新房慢慢分化，6、7两个月之内就会大量的出现增加促销的现象，下半年就是房价盘整下跌的时期。
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抄底一说遥遥无期
抄底？上海的房价还没有跌过，怎么抄底呢？包括中国股市这个月跌了20%也还没有到抄底的时候。
我认为：现在的房价，特别是对于上海来说，市中心的房价是不会跌的，中心之城就这么一块弹丸之地怎么会跌呢。尽管最近一段时间在调控，上海中心城区的房价，特别是高档住宅还在涨。但是我们要清醒的认识到这一轮调控是一个长期的过程，政府下大决心，同时今后我们的房地产市场再不仅是商品房市场这块领域，同时保障房也会大量出现。对于郊区的楼盘，将来肯定有下跌的可能性。
具体到开发商，目前开发商的降价是大企业的降价，在房地产调控成交量大量萎缩的前提下，资本扩张的大企业受不了，可能会首先降价。对于一般的中小企业来说，他们大幅度的降价可能性反而很小。作为开发企业来说，大多数的开发企业如果没有盲目的扩张，没有撑着脸皮做地王，资本充足率还是可以的，所以我认为不会大幅度的降价，特别是中心城区还在涨。因此，抄底一说遥遥无期。
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还得再等半年
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二手房：只见刚需客
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自住客：入市抄底低价房
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5月初，上海中原中山公园分行接待了一组三口之家，客户是上海本地人，为了改善居住环境和方便小孩读书，在业务员的推荐下选购了明辉西郊苑的一套两房。总价为200万元，业主开价215万元，议价后降了10%。
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买卖交易呈现三个特点，一是境外客接盘，除了自住的刚性需求推动外，这种情况还反映了一部分境外人士对人民币的预期，他们的眼光往往比大陆人士更宏观。二是低总价房源价格坚挺，这是由于板块内此类房源的稀缺性造成的。三是投资客对办公楼的关注度明显提升。他认为，现在办公楼与住宅价格相当，办公楼价值被低估；其次，办公楼的出租率较高、也高于住宅，加之新政后板块内住宅出租房源挂牌增多，租金比今年三四月下滑30％左右，投资客注意力转移毫不奇怪。
企业主：中高端自住市中心淘好房
上海人徐先生自己经营企业，刚刚买了一套黄浦中福城的3房，总价500万元左右。这是他的第二套房，用足了贷款。他认为，市场波动正是淘好房的时机。形势大好的时候，谁会把楼层好、房型好的房子抛出来呢？现在买就要买地段，人民广场的房子跌也跌不了多少。
臣信房屋浙江中路店高级营销顾问付向歧介绍，该门店5月至今成交2套买卖交易，另一套中福城的房子成交，总价700万元左右，4房，也是被一位外地企业家全款买走，同样用于自住。的大户型房源，迎合了资金实力较强的这部分客户的需求，成交情况一枝独秀。
投资客：盯牢低价拍卖房
“刚带客户看了云都新苑的拍卖房，听说是物业公司抛出来的，低于市场价20％以上，吸引了40组客户纷至沓来，一位投资客现场订了4套。 ”汉宇地产龙华分行经理谢松语气中露出惊讶：“现在市场不明朗，我们门店5月至今还是零成交，没想到拍卖房这么火。 ”
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小白领：外围板块搜罗便宜房
金先生日前出手买进了一套小两房，是1995年的老房子，位于浦东川沙镇中心，总价98万元。金先生在张江工作，本打算就近在张江镇置业，但经过一轮猛涨，张江的两房基本都在100万元以上了。签完合同，他感到川沙生活配套一应俱全，比张江镇还要完善，轨道交通2号线4站的距离，换来几十万元的价格，划得来。
21世纪不动产川沙店经理田飞说，比较周边板块，川沙的价格和配套优势比较突出，吸引了在周边工作的年轻白领前来置业。5月前25天，该门店共成交2套买卖房源，都是100万元以内的老房子，买家都是周边板块白领。这些年轻人支付能力有限，心理价位在1.2－1.4万元/平方米之间。
田飞介绍，这两套房子的成交价降幅不大，比市场价低5％－10％左右。长期来看，川沙尚未形成投资氛围，房东不是投资客，而是本地自住客，他们没有资金压力，价格低了就不卖了，所以，低总价房源价格一直相对稳定而坚挺。
家长族：仍然“价坚强”
王小姐5月中旬刚签了套，定金3万元，5月底支付50%的首付。这套对口上师大附小，不到60平方米，146万元，位于底楼，采光不够好，房龄已有15年。 “成交价只比挂牌价低2万元，还磨了几天。 ”王小姐其实心底感到价太高，但能挂出来的太少，几乎是挂一套卖一套。儿子已经3岁了，上又有户口满3年的要求，所以“虽然条件不怎么样，但只好狠狠心买了。 ”
房地产时报记者日前发现一套静安区一师附小的，使用权12平方米，挂牌价96万元，单价8万元，几乎是周边产权房的两倍。中介表示，越小越贵，以四和花园为例，该小区产权房面积28平方米，而使用权房十几平方米，总价较低，单价就贵了。中原地产东方曼哈顿店店长叶敏表示，最近挂出一套对口汇师**的老工房，卖3.6万元/平方米。“如果不是，也就卖个2.8万元/平方米。最近挂出来的虽略有增加，但价格特别坚挺。 ”
21世纪不动产石门二路分行经理李栋表示，静安区的，调控以来价格基本没降。零星挂牌出来的，基本都平价成交。 “非经常有降价5%—10%，的降到15%。但基本没有。 ”他表示，主要是供应量少，需求量多。也属于“刚性需求”，特别是好的，有户口挂2—4年的要求，这就使一些适龄儿童家长寻找的时间比较紧，不可能一直等下去。
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