挂牌价突破万元大关后，重庆房价接下来怎么走？

重庆主城区房价自去年底出现异动后，近半年来连月单边走高，二手房挂牌价相继突破9000/㎡、1万/㎡大关，预售价格申报、审核、变更备案制度下，受到严格管控的新房均价半年来也稳中有增。

更为显著的是，无论是新房还是二手房，成交套数皆呈井喷放量之势，同环比大幅增长。这半年来的重庆楼市可谓“量价齐升”，一时风头无两。

重庆二手房挂牌价1年走势图1（2016.06—2017.05）

重庆二手房挂牌价1年走势图2（2016.02—2017.01）

4月重庆二手房挂牌均价首破万元大关，5月环比涨幅大幅收窄

的房产网站房天下网“查房价”数据显示，4月重庆二手房挂牌均价10001元/㎡，环比上涨6.25%，同比上涨31.74%，这也是重庆二手房挂牌均价首度突破万元大关。

5月（截至5月23日）的实时数据显示，重庆二手房挂牌均价延续自去年9月以来的上涨势头，均价报10212元/㎡，环比上涨2.11%，同比上涨31.74%，环比涨幅较2、3、4月的5%以上涨幅（其中环比涨幅2月5.77%，3月5.35%，4月6.25%）显著收窄。

新房方面，由于严格执行预售价格申报、申报价格审查和价格变更备案规定，房价走势较为稳定。房天下网站数据显示，4月新房成交均价（网签成交价）8343元/㎡，环比上涨6.09%。从近5个月的新房量价均价走势可以看出，尽管成交量相较往年极大放量，但新房的价格却非常稳定，4月的均价涨幅显著提高，主要与高端项目入市带动均价走高有关。

楼市强调控下，重庆等“价格洼地”逆势补涨

纵观重庆2016年2月—2017年5月的房价走势图可以看出，去年二三季度的时候，正是北京、上海、深圳、合肥、南京、苏州、厦门等热点一二线城市房价风生水起、大幅上涨的阶段，但重庆房价却处于持续阴跌状态，直到10月份才开始企稳反弹，并在今年1—4月急速“拉升”，走出了一波亮眼的补涨行情。

而去年10月份以来，正是热点城市调控政策集中、密集发布期。随着调控政策的层层加码，尤其是限购、限贷、限价、限售“四限”组合拳的发力，前期涨幅较大的热点城市房价涨幅大多得到了有效遏制，有些城市房价甚至开始显现回落迹象，市场观望情绪浓烈，投资投机客逐渐退出这些市场，转而投向此前未被资金看好的“价值高地”“价格洼地”寻求新的机会。

外地投资客的涌入加速了这些洼地楼市库存去化，成交持续放量使得区域性房源供给紧张，带动了房价的上涨，也使得本地投资客加快上车，以便分行情之羹。随着房价的上涨、成交的放量，市场关于后市房价继续上涨的预期强化，恐慌情绪加剧蔓延，刚需、改善加速入市，于是我们便看到包括广州、成都、重庆、青岛、长沙、西安在内的城市房价近半年来连月大幅上涨，已经较行情启动前积累了较大的涨幅。

重庆房价还有上涨空间，但不建议投资客去炒，刚需可加速入手

那么，在重庆二手房挂牌价过万，新房价格稳定走高的当下，未来重庆的房价怎么走，下半年乃至未来一年还适合在重庆买房置业吗？或者哪些群体还适合买，而另一类群体并不适合再出手了？

要了解这个问题，就要对当下重庆的新二手房的量价情况，以及影响房价走势的因素做综合分析。

我们知道，自去年底传来前市长要离渝入京的风声，重庆地产圈就异常兴奋，更有来自某地产商“要让重庆房价翻一倍”的豪言流布，的资金如蚁附膻，迅猛蜂拥至重庆“捡漏”。2016年12月，重庆新建商品住房放出天量成交，整个12月成交44513套，二手住宅成交16903套，合计12月住宅成交61416套，一时傲视。进入新年后，重庆楼市的热度丝毫不减，无论是新房还是二手房，成交量持续高位运行。

近5月重庆新房量价走势（数据来源：房天下官网）

近5月重庆二手房量价走势（数据来源：房天下官网）

而随着成交量的极大放量，重庆的房价也顺势水涨船高。由于新建商品房实行严格的预售价格申报、申报价格审查和价格变更备案规定，新房价格走势显得较为平稳，但不同区域的价格分化较大，个别供给紧张、地段优质、配套成熟度高的区域、楼盘价格出现了较大幅度增长，但大体而言主城区整体新房均价呈现稳中有增的走势。

重庆房价的“热度”，主要体现在二手房挂牌价上。从上述房天下（重庆）查房价网的重庆近一年二手房挂牌价走势图可以明显看出，重庆二手房挂牌均价自去年10月开始企稳，此后呈现连续上涨走势，并在春节以后出现加速上涨势头，2、3、4月环比涨幅皆在5%以上，同比涨幅超过30%，显示业主端非常看好重庆楼市后市，挂牌价因此节节攀升。

问题回到原点，在重庆楼市供销两旺的当下，在二手房挂牌价突破万元大关后，后市是如何走向？

从上述二手房挂牌价1年走势图可以看出，尽管5月份的挂牌价涨幅有所收窄，但笔者判断重庆房价继续上涨的趋势仍未改变，短期仍有一定的上涨空间。

预判房价走势，主要与供需关系、产业结构、人口流动、居民收入、经济发展以及楼市政策等因素有关。

政策方面，由于重庆至今仍未发布包括限贷、限购、限售等强调控政策，仅对新房预售价格做出规制，并加大供地节奏，扩大房产税的覆盖面，加强市场监管力度，但在强烈的上涨预期面前，这样相对偏弱的调控显然难以抵挡汹涌的炒作资金和持续上升的需求。

供需方面，由于上涨预期强烈，资金加上本地资金汹涌炒作，刚需、改善群体害怕房价继续上涨加大购房成本也加速上车，使得重庆楼市近半年来呈现“供需两旺”的热闹景象，库存迅速去化。某机构的调查数据显示，截至4月末，重庆主城区的房产库存去化周期仅为3.9月，房源供给严重紧张，供需失衡显而易见，供给的不足，需求的有增无减，房价的进一步上涨势在必行。

更关键的是，近些年来的人口流动情况也为重庆的房价提供了极为有力的支撑。观照近3年的重庆人口流动数据，我们发现重庆人口不仅处于净流入状态，而且呈现流入加速的状况。数据显示，2014年、2015年、2016年重庆常住人口净流入数据分别为16.1万、23.6万、30.1万，且近半规模的流入人口年龄在30岁以下，这主要与重庆经济发展较快，空间优化，人才吸引力逐步加强有关。人口持续流入、有显著增量的城市房价可以长期看好、看涨。

而重庆经济的持续高增长、产业结构的优化有目共睹，轨道交通的规划、自贸区的落地，都将支撑重庆当前的房价并提供上涨支柱。尤其是，包括重庆在内，房价基数相对较低，像西安、长沙二手房均价还在9000以下，重庆二手房挂牌均价刚破万元大关，成都接近1.2万，相较合肥、石家庄、郑州、济南、福州等同级别城市，房价处于较低水平，客观上存在补涨需求。

所以在重庆房价尚存补涨空间、未到顶前，刚需、改善群体可加速入手，但投资客需慎重。鉴于当前弱调控远未达成抑制房价过快上涨的目的，且房价调控作为一项“政治正确”的任务必须要达成，后续重庆肯定会出台更为有效的措施，抑制过度旺盛的投机投资需求，使重庆楼市回归理性，价格走势平稳。

还有很重要的一点是，重庆是个新房占主导的市场，尽管二手房挂牌价节节攀升，但这仅代表有房业主的预期，挂牌价并不代表实际成交价，在新房和二手房中，更多的购房者会选择新房，而新房价格在政府严格管控下，整体走势较为平稳，且政府在加快推地节奏，仅5月份就有近80盘进入市场，土拍也在如火如荼进行，重庆目前正在加快补库存，未来供需失衡的情况会显著改善，而价格在根本上是受供需关系决定的。

所以重庆的房价还会继续涨，但涨幅并非无止境，随着市场监管的趋严，房价涨到一定程度后趋稳甚至回落是大概率事件，而此时上车的投资客出货也会是两三年以后的事情（新房一般2年后才能拿到房本），两三年以后的房价，受各种因素影响，充满了不确定性，投资是否覆盖成本，也是未定之数。在“房子是用来住的，不是用来炒的”定性下，依靠炒房获取财富的显著增值，空间越来越小。而当前的楼市现状是，富人在加速高位套现，卖房立场，而穷人却在高位接盘，投资客还是慎重些吧。

来源：程几许