东莞商住用地成推地热门 重庆商业地产“弱市不弱”

在住宅市场价格似乎有所松动的当前，东莞房地产业态在发生着明显的变化。一方面，众多的商住楼盘开发商放缓住宅楼盘建设节奏；另一方面，大型综合商业体项目接连立项，土地高价拍卖成为目前的一大风景。

今年截至目前，位于鸿福桥一端的万江坝头商住地以接近9亿元的总价成交。就在半个月以前，的现会展中心地址已经被北京王府井百货拿下，而在虎门、常平、厚街等镇街，大宗土地交易相继传出消息。记者了解到，这些土地的用途与以往有所不同，即都是打造综合商业体或者大型百货卖场。

万江将首建高层商业体

日前，位于鸿福桥北端，与东莞人气最旺的鸿福商圈一桥之隔的万江坝头商住地2014WG020成功出让。有着新加坡投资背景的首铸（广东）集团，以底价89478万元购得此地。国土部门的公告显示，坝头商住地面积为37104㎡，容积率高达9.1。

由于这幅地块地理位置极为优越，距离鸿福商圈仅仅隔了一条鸿福桥，紧邻运河，处于万江和南城几大成熟社区之间，附近有宏远大社区、金地外滩8号以及玉兰大剧院、东莞图书馆等。同时地块背靠东江水道，被业界人士称为“未来万江商业发展的桥头堡”。

据悉，根据规划，首铸（广东）集团竞得该宗地块后，将其打造成为南城与万江交界处的地标建筑，建筑须高于220米，用于商业、办公。由此可见，该地块未来几年之内，将会有一栋超高层写字楼拔地而起。

尽管是以底价成交，但是将近9亿元的价格，依然可见万江区域在商业用地方面已经得到大型企业的认可。实际上，四大城区除了万江之外，其他三城区已经很难腾出像样的地块作为大型商业综合地产进行开发。

由于地理位置的价值所在，万江坝头商住地将是一个城市综合体项目，在大体上与万达广场有着相似之处。根据规划，该地块附近有轻轨站点，若设置地下商业，还需预留接口与轨道站点进行无缝连接。

邻近的**区高层管理人员袁飞告诉记者，这个项目成功进驻，将带动周边所有的楼盘、商铺租金提升。“一直以来，鸿福桥靠万江一侧因为缺乏商业设施，长期处于单纯的住宅市场开发阶段，虽然与鸿福商圈一桥之隔，但是人气、房价和未来预期依然落后一大截。”他认为，当南城鸿福商圈开发结束后，项目向运河北岸发展是迟早的事情，坝头地块的成交显示出这一时期正式到来，而万江的商业地产地位将借此机会得到发展。

商住用地成新近推地大热

除了上述坝头地块之外，位于万江区域还有两宗大幅地块待价而沽，其中编号为2014WG028的地块占地面积为54456㎡，容积率为2.74，起步楼面地价达2587元/平方米。地块周边项目当前洋房带精装修9000元/平方米左右。

另一宗近日推出的商住用地位于万江石美社区，占地面积达55368㎡，容积率为3，起步楼面地价2860元/平方米，商住面积占50%～80%，商服用地占20%～50%，地块性质比例更为灵活。

受到市场变化影响，今年开年以来，东莞土地市场成交较为清淡。实际上，开发商的拿地积极性远不如以往那么热烈。从今年春节后多宗土地均以底价成交来看，开发商目前已经以清仓出货为主，对于拿地大都抱以观望态度。

一位不愿意透露姓名的地产人士坦言，对于未来几年的价格走势完全没谱，谁也不愿意在这个时候拿资金去冒险。“目前的地价不便宜，到时候房价一旦大幅度下跌，很难说有利可图。”

中原地产、瑞峰地产等公司的统计表明，今年1~4月土地成交都比较冷清。5月刚刚开始，情况似乎有所好转。截至5月4日，土地市场挂牌出让16宗地块，面积合计78.77万㎡。其中商住用地上市7宗，面积合计34.1万㎡；商业用地2宗，面积合计12.32万㎡；工业用地7宗，面积合计32.35万㎡。

同时，万江、虎门、常平等镇街均有较为丰富的土地资源挂牌出让。其中，常平一宗占地规模达12万㎡的商住商业混合用地，起拍价为38614万元。有业界人士表示，该宗地块非常适合开发商业大卖场以及城市综合体，而且常平也缺乏类似城市升级换代的大型商业设施。未来东莞各区域，的商机就是城市商业综合体开发。

然而，不仅是东莞如此，重庆的商用地产近来也逐步火热。政策调控之下，楼市分化显现，重庆商业地产的“洼地效应”则吸引了投资客从北边和东边向重庆汇聚。市统计局发布的分析报告显示，重庆房地产市场在五大功能区域建设规划的引导下，房地产开发投资继续保持平稳增长态势，商品房交易市场在结构调整中虽有小幅回落，但总体态势良好。

房企对上述现象的感受则更为敏感和直接：近期来渝“看楼”的外地投资客明显增加，不少开发商在接受商报记者调查时表示，今年一季度来“看楼”的外地投资客增幅同比超过了两成，而商铺和写字楼则是外地投资客最青睐的业态。

现象：外地客组团来渝“看楼”

政策调控仍在继续，楼市投资风向也在悄悄改变。“以前我们主要是带重庆投资者到外地寻找机会，今年则调了个头，外地客来渝看楼、投资的更多一些。”昨日，本土一家代理机构江姓负责人告诉商报记者。这家机构在渝代理了十多个楼盘，其中的商业楼盘吸引了不少外来投资者。

作为性的电商代理平台，负责人也有类似的感受。“自2013年以来，我们已组织了十多批次数百人的外地客来渝‘看楼’”。该负责人表示，这些外地投资客在渝最青睐的是商铺和写字楼。

“一线城市价格太高，二三级城市的价格在调控中更‘微妙’。重庆的优点则在于其直辖市的身份，既带来了发展潜力，也带来了投资空间。”昨日，商报记者多方联系，最终与江西投资人熊先生取得了联系。今年3月22日，熊先生就曾和3个老乡组团来渝“看楼”。

“我一直通过新闻了解重庆的规划布局，看好茶园已有一年多了，就只等它的交通成熟。”熊先生告诉商报记者，在东水门大桥通车之前，该区域的新盘就开始打堆亮相，这也为熊先生等人提供了更多的选择空间。最后，熊先生和3个老乡出资千万元“下订”，拿下了茶园同景国际广场的6层写字楼和12个商铺，总价超过了6000万元。

“不只是这一个楼盘，重庆商业地产整体上都呈现出‘弱市不弱’的态势，吸引了不少外地投资客。”同景国际城策划部经理邢昊告诉商报记者，今年前四个月，同景5个在售楼盘共接待了1000多组外地客户，与往年同期相比增加了20%左右。

探因：价值洼地成弱市避风港

在市场整体走弱的背景下，重庆商业地产为何还迎来了投资潮？

“重庆房价在处于中等水平，属于投资洼地。而直辖市的地位，在投资客看来，意味着在重庆投资未来的保障。”邢昊认为，除了整体价格偏低之外，茶园等新兴区域则随着交通配套的成熟，成为了“洼地中的洼地”，因此才会吸引熊先生这样的投资客前来“扫楼”。

“我们主要利用长三角的圈层资源进行联动，以此为重庆合作项目导客。”某公司重庆负责人告诉商报记者，大多数长三角投资客都更看重重庆新兴区域的商业地产。“一方面，一线城市地产调控偏紧，投资成本较大。另外一面，重庆作为西部直辖市，投资环境利好，商业地产价格有优势。”该负责人表示，外地投资客的涌入，也为重庆商业楼盘带来了较高的去化率。

数据显示，一季度，主城九区房地产开发投资435.07亿元，同比增长21.4%。其中商品住宅投资278.38亿元，仅增长12.3%。而同期主城九区办公楼投资28.67亿元，增长56.3%，商业营业用房投资66.73亿元，增长49.9%，分别较全市房地产开发投资增速高30.6和24.2个百分点。

背景

五大功能区域助市场平稳增长

“重庆主城核心区域，土地供应已是寸士寸金。而五大功能区的建设规划则为重庆带来了更多的投资热点。”戴德梁行华南及华西区研究部主管 端认为，规划带来的新热点，也刺激了外地投资客的回流。昨日，市统计局发布分析报告也显示，在五大功能区域建设规划的引导下，今年重庆房地产市场开发投资继续保持平稳增长态势。虽一季度全市商品房面积销售同比出现了2.7%的小幅滑落，但总体态势良好。

其中，都市功能核心区和都市功能拓展区，围绕打造中央商务区，形成房地产市场新增长点，商业类房地产开发投资增速迅猛，成为拉动全市房地产投资的重要力量。

而以提高城镇化率、增加城镇人口为目标的城市发展新区，商品住宅市场发展空间也进一步显现。同期该地区商品住宅投资132.80亿元，增长39.8%，在该地区房地产开发投资的占比为73.8%，较全市平均水平高出5.7个百分点。从商品房销售市场来看，尽管主城九区回落明显，但同期的城市发展新区商品房销售面积同比增长22.7%，成为全市商品房销售市场的主要推动力量。“这在很大程度上减缓了全市商品房销售下降的幅度。”市统计局方面表示。

纵深

功能区域规划成价值核心

不过，重庆市统计局方面也表示，从及各区域房地产开发市场情况来看，趋缓的预期已成为市场主流。重庆房地产市场态势目前虽然良好，但在主流预期的影响下，也呈现出趋缓迹象。

从全市一季度资金来源情况看，针对房地产市场的信贷资金紧缩预期已经形成。2014年一季度我市房地产开发企业资金来源2488.28亿元，同比增长6.6%，较去年同期下降2.3个百分点。其中，国内贷款同比下降3.2%，较去年同期下降83.3个百分点；以定金、预售款和个人按揭贷款等回笼资金为主的其他资金同比下降8.9%。

“可见，增速下降幅度的国内贷款和到位金额下降的个人按揭贷款，将从房地产开发投资的供给端和商品房市场销售的需求端两个方面，对未来全市房地产市场走势产生重要影响。”市统计局相关负责人表示，另一方面，公积金政策调整也抑制了部分改善型购房需求。

此外，统计数据显示，一季度全市房地产开发企业购置土地面积同比下降23.7%，新开工建设商品房面积下降39.0%。“企业购地及新开工力度减弱恐成开发投资放缓的情形。”市统计局分析人员表示，从当前全市房地产开发市场区域结构情况来看，规划目标正在引导市场份额发生变化，结构性新增长点强势推进但尚显青涩，传统优势虽顺势调整但成熟厚重，这也成为当前重庆房地产开发市场显现短期趋缓预期的重要因素。而进一步推动新功能区域规划政策落实到位，将成为全市房地产开发市场发展的核心价值。