四大事件预示中央政府调控房地产有新招 房产泡沫破灭不易

四大事件预示中央政府调控房地产有新招

最近，一线城市以外的房价出现波动引起了各方关注。部分地区在因地制宜的酝酿各种各样的措施以防止房地产拖当地经济的“后腿”，相当一部分的中小房地产开发企业则将希望放在了调控措施的调整上。在笔者看来，这些变化正是房地产分类调控效果显现的特征，但房价下跌的阵痛不会改变房地产调控的大方向，各方要做好忍受这种痛楚的准备。

“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。”这是今年的政府工作报告提出的房地产调控大方向。尽管今年的政府工作报告中并没有出现“房地产调控”的字眼，但调控的**显然已转向“因城因地分类进行调控、建立长效机制”。这种变化说明，房地产调控是免不了的，但会迥异于以往。

下面的几件事情其实就可以证明房地产分类调控效果已经开始显现。

首先，昨日有媒体报道称，九龙仓集团有限公司副主席周安桥日前表示，由于某些地区性市场需求疲软且供应过剩，不排除对中国住宅地产项目进行降价销售的可能性。他说，预计未来几个月地方政府将放松楼市调控，调控措施不能无限期持续下去。

据悉，这家在香港上市的开发商在大陆有超过50个地产项目，自3月份以来，已经下调了东部常州市和西南部成都市的部分楼盘售价。

这家公司的表态和做法其实代表了相当一部分房地产开发商的态度和做法：积极采取措施应对分类调控的新思路，同时寄望政府采取因地制宜的措施稳住房地产市场的形势。

其次，昨日有一家媒体报道称，福建省已经在省内口头传达10项促进房地产市场健康发展的措施。其中包括对商品房预售许可部门对预售价格变动不再进行限制，区分高端住房项目与普通住房项目，实施分类管理，对当时不实行网签，物价部门对商品预售价格机器变动幅度不再进行备案，加强商品房预售资金监管，加快在售项目建设进度，防止出现烂尾楼。

从媒体报道的情况看，这些措施也体现了房地产分类调控的原则，很难与“救市”扯上关系。

第三，房企上市公司再融资开闸。3月17日晚间，金丰投资(行情 股吧 买卖点)重组方案出炉，公司拟通过资产置换和发行股票购买资产方式进行重组，拟注入绿地集团100%股权。值得注意的是，绿地集团已于去年借壳高盛置地成功登陆港股市场。之后，又有几家房企上市公司再融资方案获批。

房企上市公司再融资开闸释放了这样一个信号：大型优质房企将受到资本市场、商业银行(行情 专区)乃至国家政策的眷顾，只要其发展方向不偏离经济转型升级的轨道，资金不成问题。这其实也体现了房地产调控的分类原则。

第四，3月18日，央行官方微博发布消息称：“个别外媒报道《中国央行紧急讨论救助小型房地产公司》，与事实不符”，并强调“人民银行未参与浙江兴润置业相关风险处置”。这个案件引发业内广泛关注，其原因是将浙江兴润置业的债务危机看作是中小房地产开发商走向“末路”的开端。

这个案例仍然是房地产分类调控效果的体现：中小房地产开发商的“生死存亡”由市场决定，政府和金融部门不会再施以援手。

笔者认为，今后的房地产调控原则将主要体现在三个方面：一是因城因地分类调控，二是抑制投机投资性需求，三是建立长效机制。只要不阻碍实现这三个目标，房价下跌就只能是改革进程中的阵痛，相关各方应主动采取措施进行应对而不是等待政府再施援手。

 当前房地产泡沫破裂不易 楼市稳定对政府意义重大

眼下的中国楼市显然已经进入了一个下行通道，但让它破裂却面临阻力。

市场是个奇怪的东西，它的魅力就在于不可左右—当你希望它下降时，它一路高升；当你希望它稳中有升时，它已开始下行。

泡沫在繁荣的时候，没人认为那是泡沫，但它们早晚会露出不可持续性的本质—当不再有人接盘之后。

眼下的中国楼市显然已经进入了一个下行通道，这不是来自什么大佬的行为暗示或论调，而是切实的警报，特别是，发出警报的已不是什么三线城市，而是那些地产价值的核心城市。

年初以来，杭州、深圳等地房价均有显著下跌，而北京新房市场季度成交量创下十年以来的新低，同比下降5成左右，与此同时，北京二手房市场在3月出现了“量价齐跌”的现象—作为一个观察者，我可以告诉你，这一点不太妙，因为历次楼市房价涨跌都是先从二手房开始的。

假如这种观望气氛延续下去，所谓的泡沫就会破裂—长远考虑，这并不是什么坏事—中国近期的经济数据、美联储定量削减QE、人民币贬值、地方政府债务去杠杆需求迫切、货币流动性趋紧、大批债务和信托到期面临兑付、银行不良贷款率攀升……你能为它找到很多宏观层面的依据。

越来越多的人开始讨论楼市会不会崩盘，来自官方的声音一口否定。《人民日报》更愿意将下跌定义为一种自然回落，“崩盘论并不现实”。原住建部的一位官员则直接称中国房价不可能暴跌。他们共同的理论基础是城镇化，“三个1亿人”会带来住房的刚需。

尽管这一解释不那么站得住脚，但你得理解—楼市稳定对于政府意义重大，那意味着社会稳定；同时，考虑到地方财政对土地出让金的巨大依赖，以及中国经济发展趋缓的前提，楼市稳定就成了一项必须实现的任务。

住建部副部长齐骥提到了一种“分类调控”的方法，即对一线城市继续增加供应，限购政策不退出；而对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、供应结构。随后，温州等库存压力较大的城市将松绑限购的消息陆续传出。

暂不论松绑限购必将引起的反弹，如此消化库存，实在不是什么好办法，实际上会助长泡沫，或者说扩大和转移了泡沫。

一个城镇化的概念足够开发商们用上二三十年，最近刚刚提出的京津冀三角区，就令保定和廊坊的房价上涨，但这种涨幅并不容易持续。

现在，城镇化又有了新的**—棚户区改造。为了保证资金，中国版“两房”已经启动，由国开行来承接，它将组建一个住宅融资事业部，并将发行相关债券，向邮储等金融机构和其他投资者融资。

与此同时，政府仍在通过一些办法插手房产市场，这可能带来更多的问题。

在已经存在多种土地供应形式的情况下，一种新的房产形式又被发明了，叫做“共有产权房”，即将在北京、上海等6个城市试点—中低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。这尽管解决了政府保障房资金难题，却可能让整个局面变得复杂而混乱，多人共享产权，利益很难平衡和分配。

上海市政府则试图通过复合式土地出让的新办法，提高拍卖门槛、降低拍卖金额。具体而言，土地将不会再采取出价高者得的原则，而是最终留下三家参与拍卖，设定一个评标分值，从经济实力、技术资质、项目经验和出让人响应度等方面对各投标者进行评定—暂时不在住宅地块实施，先从商办地块试水。

但问题是，这些复杂而不透明的机制增加了人为的因素，也很容易滋生腐败，还让暂时破不掉的泡沫变得越来越危险。