那些年房地产老板教会我们的事

“一年之计在于春”，随着春天的到来，对于房地产界的年度盛会“春交会”也即将到来，2014房价走势到底会怎样，房地产业会在今年降价超底么，商业地产作为投资热潮会持续升温么，这些问题都是大家关注的热点话题，为此，小编为大家收集了最近地产大佬们的言语，让大家在其中找到自己想要的答案。

中粮置地周政：未来两年迎商业地产上市“爆发期”

3月28—29日，中国商业地产行业发展论坛2014年会暨“北辰三角洲之夜”颁奖盛典圆满落幕，此届年会特邀中粮置地的董事长周政论道商业地产的变革与发展，并阐述商业地产的前瞻性战略。

周政在年会上指出，2013年，房地产行业的发展有非常好的形势；2014年，中央对于整个行业具有稳定性，当然在稳定性也有不确定性因素，应该说机遇和挑战并存，应该说机遇更大于挑战。

商业地产发展方面，周政则表示，未来很多城市会迎来白热化的竞争，但是，如果我们选择了正确的战略，有一些前瞻性的分析和思考的话，商业地产还是有很多的发展机会。

房企“百舸争流”行业面临机遇与挑战

周政表示，2013年房地产行业的发展有非常好的形势，政策面非常的稳定，土地供应、成交量明显的上升，在销售金额方面，2013年的商品房销售总额达到8.14万亿，同比增长了26%，办公楼增长了35%，商业营运用房的销售增长了18.3%；在销售面积方面，商品房的销售面积是13.6亿平米，同比增长了17%，住宅销售的面积增长了17.5%，办公楼的销售面积增长了27.9%。

房企表现方面，周政分析道，行业的发展千亿俱乐部有了7家，行业呈现了百舸争流的局面。前十大房地产销售额和面积分别增长了32%和26%，十大企业拿地规模和金额也均大幅度增长，分别同比增长了47%和87%。大型品牌的房企逐渐回归一、二线城市，拿地占比明显提高，拿地金额占比由去年的22%上升到29%。

2014年房地产行业的发展趋势如何？凤凰房产在年会现场获悉，周政预计，行业整体上是稳步发展，中央的宏观政策对整个行业的调控具有稳定性。当然在稳定性中，也有不确定性因素，应该说机遇和挑战并存，机遇更大于挑战。

针对商业地产的发展机遇，周政阐述道，李克强总理在政府工作报告中讲了三个一亿，促进一亿农业转移人口落户到城镇，改造一亿人居住的棚户区和城中村，引导一亿人在中西部地区就近城镇化。这消费、投资，对商业地产都会有巨大的商机。

商业地产“百花待放”或迎来白热化竞争

2013年，商业地产热度持续升温，在这一趋势之下，众多大型房企瞄准方向，加大商业地产布局。凤凰房产根据CRIC研究中心监测数据显示得知，以华润置地、万达为代表的企业在二线城市纯商业用地的扩容较为明显，分别达到293.46万平方米和295.21万平方米，占比分别为75.7%和87.5%。

不难看出，房企已经加速“分食”商业地产“大蛋糕”。周政亦指出，一般传统的住宅地产企业也大举进行商业地产，比较典型的像万科、保利、远洋、富力、龙湖等，都不同程度的从住宅型转成住宅和商业双轮驱动的发展模式。包括海外投资、海外上市的模式，也在不断地增长。

在商业地产如火如荼的势态之下，今后两年是商业地产上市的爆发期，二三线城市面临的风险加大，各家企业现金流情况或将受到影响。

在商业地产的“分割”大战之中，房企该如何“完胜对手”？对此，周政提出了建议，其表示，目前，商业地产参与比较早的企业要稳扎稳打积极求变，主要还是谋求品牌战略的制高点，不断在品牌集聚效应方面进行投入，这里有华润、万达、恒隆，包括中粮商业地产。

资金为王 多元化融资以解“燃眉之急”

从资金方面来看商业地产的发展，周政指出，商业地产本身的发展对资金的需求也非常的巨大。所以，随着商业地产持续的发展，资金也大幅的转移到商业地产行业。在2013年房地产基金数量有132只，2013年房地产行业共同完成的并购达到148起，也有不少房地产企业逐步的涉足到商业银行领域。

周政亦指出，银行的资金从信贷规模，银根紧缩整体来说有一定的压力。从住宅和商业方面来说，稳定的双轮驱动模式来说要借助于融资渠道的多元化、多样化。债券、票据等直接融资方式已缓解资金的压力。

从商业地产发展来看，周政分析道，新型城镇化的发展充分的释放了改革的红利，商业地产既有投资属性，也有消费属性，在中国城市化进程发展过程里，城镇化规模和城镇数目不断地增加，使得我们国家未来商业地产迎来了前所未有的机遇。

根据周政所言，目前城市化进程是50%左右，到2020年常住人口的城镇化人口会达到60%，所以从商业地产发展来说，虽然有很多城市会比较白热化的竞争，如果我们选择了正确的战略，有一些前瞻性的分析和思考的话，商业地产还是有很多的发展机会。

王石：万科当然希望能办民营银行 曲线救国实属无奈

作为国内的房地产商，万科未参与国家首批五家民营银行试点引起广泛关注。对此，王石表示，这是因为，目前政策层面对房地产企业没有开口。

他表示，万科入股徽商银行，是以曲线救国，将来如果有机会，当然会考虑参与民营银行的组建。

曲线救国实属无奈

近日，万科集团董事会主席王石在北大国家发展研究院组织的一次公开活动中表示。

2013年10月底，万科宣布，将通过旗下子公司，以基石投资者身份参与徽商银行H股公开发行，最终持有发行总股本的8%，成为徽商银行的单一股东。此次入股，涉及金额不超过34.3亿港元。

对申请兴办民营银行，王石表示，万科当然希望能办民营银行。这是因为，房地产到最后本质是金融问题。但是，由于金融方面市场对房地产并没有开口，万科也只有这样曲线救国。

他表示，并不是万科没有兴趣进入银行业，而是因为市场根本没有对你开口。他说，目前政策上并不允许房地产企业参与办民营银行。而现在申请兴办银行的更多的是制药业、IT业的公司。

现行政策尚有瓶颈

他表示，万科作为一家规范经营、上市信用比较好的房地产开发企业，将来如果有机会，当然会考虑参与民营银行的组建。

王石还解释称，房地产行业牵扯资金量大、并涉及资金的运筹。对消费者而言，简单来说是按揭贷款，银行方面提供按揭后还有再按揭。但对房地产商来讲，涉及购买土地、建设、出售，还有物业持有等，很复杂。

他指出，对房地产开发商而言，卖只是一种方式，从国际经验看，开发商持有物业也是一种选择。但是，现在万科只能以卖为主，为什么？主要是因为，你持有物业，就相当于资金的重新安排，而现在政策对此并不鼓励。

王石还以万科多年没有增资扩股为例指出，当年，万科上市就是为了筹集资本。2008年前，万科平均一年半就扩股一次，但此后，万科就没再增资扩股，其中有政策的因素。其实，2008年后，中国既没有新的房地产公司上市，而已上市的房地产公司也没增资扩股。

 宜家家居中国零售总裁朱昌来：人才选拔内部员工

近年来，伴随家居行业的大幅发展，家居企业人才特别是高层管理人才，成为各大企业人力资源竞争的中心。无论是积极向外招揽贤才，还是主动对内挖潜培养，商海众生都意识到，一位的高管能带给企业未来一种巨大的能量。

不管哪个行业，用人，都是普遍的难题，是“外来的和尚会念经”，还是“自家的孩子更顺眼”？一个的高管是如何炼成的？家居业知名企业的人才观是什么？为此，成都商报记者采访了全球家居巨头宜家家居中国零售总裁朱昌来女士。以他们的个人职场经历，看家居企业的发展之路，探寻家居行业高管与企业的共荣之道。

她从销售干到宜家中国总裁

成都商报记者专访宜家中国零售总裁朱昌来女士，揭秘家居高管的成长之路

3月27日上午，全球家居巨头IKEA宜家在中国的第15家店重庆商场正式开业。当日5万余客流涌入，高峰期排队市民超过1公里，让新商场迎来首场大考。在简短的发布仪式后，一身职业装的朱昌来女士在店里店外忙个不停。没有随身秘书，干练，是这位宜家中国零售总裁给人的印象。时间来到中午，一杯咖啡后，朱昌来接受了成都商报的专访，聊起了自己从宜家中国“人”18年来的人生历程……

创纪录：

她是宜家中国多个“人”

1996年，朱昌来次接触宜家家居，那时宜家刚进入中国，正在上海筹备开家店。此前，朱昌来在麦德龙工作，当时的她正寻找下一个工作机遇。“那是个偶然机会，有个招聘猎头给我打来电话。”年仅21岁的朱昌来没想到，自己和宜家便这样有了交集。她是宜家在中国招聘的名本地员工。这一干就是18年。

开始上班，朱昌来干销售，“我是一路从最普通的员工做起的。”回忆当初，朱昌来很珍惜在基层的时光，销售一线的知识也让她迅速成长。比如，对市场的认知、对顾客的了解、对产品的熟悉程度，“对我今后的发展来看，不说带来了‘高瞻远瞩’，至少我没有缺乏这些厚积薄发的经历。”

2005年，朱昌来担任宜家上海商场店长，这是宜家历史上位中国籍店长。又是“”，一干又是4年，从主管某个方面到统领整个商场，朱昌来依旧没有辜负众望，做了“团队建设、个人领导力的发展、商场运营中很多不可能到可能的创举。”卸任店长时，该商场的销售营业额翻了一番，利润也翻了一番。“前后两拨团队，历经了很多快乐和挑战，很多老员工现在都还在徐汇商场，大家见面还会像好朋友一样打招呼。”

谈发展：

各个岗位都要沉淀三四年

每隔三四年，朱昌来的职务就会发生变化。1996年，在宜家中国家商场担任销售职务；2000年，宜家中国总部产品销售经理；2003年，宜家上海商场销售经理；2005年，宜家上海商场店长；2008年，宜家中国区销售总监；2011年，宜家德国零售副总裁；2013年5月至今，宜家中国零售总裁。

回头看这18年，朱昌来说自己的宜家生涯主要是沉淀和变化：“每个岗位我都有至少两三年的任职经历，这样才能在各个岗位上有所沉淀。”朱昌来举例，自己从基层做起，就能让自己持续、直观地了解到，一线岗位上到底正在发生什么，需要改变什么，自己能做到什么。

而说到变化，这位宜家中国零售总裁不会在某个岗位做很长时间，基本每隔三四年就会换一个岗位。有的是平级调动，有的是升迁，有的是自己主动寻求突破，有的则是企业发展需求的安排，“不管怎样，我感觉在宜家就是不断经历新事物，吸收新知识。”

说管理：

人才选拔内部员工

从普通员工到部门主管，再从一店之长到总裁，朱昌来的职场道路，体现出宜家对管理人才的一大思路，就是从基层培养中高级人才。“宜家的管理人才不能只在一个部门内直线上升，部门和部门之间的调动很重要。”销售人才接触物流，物流人员到销售一线；管市场部的可以去当店长，然后再回到原部门。这样，人的视野会更宽阔，也会加速整个团队的合作。

对于储备人才的提拔，朱昌来表示首先考虑从内部人员中选择。宜家中国现有4000多位员工，她相信其中很多人是有着自己的职业规划，是想做一番事业的，而宜家能给他们很大的工作自由度、足够的机会和工作环境，去充分展示“未来领导”的做事风格。当然，对外招募也是宜家中高级人才的来源之一。

据宜家家居官网的报道，去年9月1日，Peter Agnefjall接替担任宜家集团总裁兼首席执行官。这位新任CEO现年43岁，1995年加入宜家集团，也是从基层干起，在瑞典及全球宜家担任过不同的领导职位，Peter Agnefjall在产品开发领域工作过，也担任过意大利的商场经理，还做过宜家创始人的助理。

员工眼中的她：待人随和从不空谈

宜家中国公共关系经理Evonne与朱昌来共事多年，在她眼中的朱总是一个做事雷厉风行，待人却非常随和的管理者。“她没领导架子，对下属非常贴心，可以坐在你桌子边聊边工作，也会对身体不好的员工嘘寒问暖。”Evonne说，在上海总部，朱总没给自己设单独的办公室，她的办公桌就在几百平方米的大办公区一侧，过道另一边就是下属的桌子，任何事情能都最畅快地沟通。

宜家中国城市市场部经理张莲莲曾和朱昌来一起培训过，她印象中的朱总特别善于聆听员工的倾诉，“她不是大概听听而已，而是非常用心地听，听完就会找相关人员解决，还会一直追踪处理结果，直到满意为止。”对于工作，朱昌来总会说得非常具体而细致，并且喜欢解决工作上的具体问题，共事过的员工对此赞誉颇高。

记者手记

留住高管就是不要高管

铁打的营盘，流水的高管。经销商和高管都是最易动摇的人群，而高管的地位稳定性远远低于经销商。而纵观行业成功企业的内部，一个畅达的通道则是助力人才脱颖而出的保障。一边是更适合自己的岗位，一边是更适合企业的人才，渠道畅通之下带来的是必然的双赢。

几位老总的经历和观点来看，不论是“外来的和尚”还是“自己的娃”，人才的决定因素是“抓到耗子就是好猫”，他们的共同点无外乎具有人格魅力、团队领导力和相当的业绩。

如今，无论是川企、还是沿海、或是浙派，企业都在积极地向家电行业挖掘各类人才。似乎，家电行业的高管，正在拯救竞争日渐白热化的家具行业。在营销界摸爬滚打20余年的俞雷认为，尽管四川家具行业已在渠道有了非常强的销售力，还应向快销品行业学习更多的东西。下一个阶段，四川家具行业将会围绕品牌进行一场新一轮的争夺。

不管是哪个阶段的竞争，终归会回归到人才的竞争。对于人才，无论是空降的，还是自己培养的，企业都担心一个字：留。留得住人才是为自己，留不住人才则只有为他人作嫁衣。人往高处走，水往低处流。目前，高管与企业的关系，就是“打工”关系，无论是“外来和尚”还是内部兄弟，这种打工关系，制约了企业与高管之间的合作和信任。企业家向家电行业要人才，只是阶段性的。要良性发展，就需要打破浓厚的“打工性质”，以合伙人或事业伙伴的方式吸纳高管，内部培养，才能长久。而在这一点上，新锐的家具品牌更显示出强大的空间。

如何留住人才，是一个普遍的难题，不仅是家居行业。有的人离职是嫌收入太低、有的人跳槽是与主管领导意见不合、有的人则是没有完成既定目标，更多的则是为了追求更大的发展空间。人才流动本是社会良性发展的必然现象，高管的理想与企业之间的发展愿景发生冲突时，选择离开无可厚非。如何建立一个理性的机制，让每个员工都能发挥出的潜力，而不是把企业的成败寄托于某几个高管、能人身上，才是家居企业应该思考的课题。

 “公”陈启宗：恒隆不去三四线 中国市场太大

恒隆地产有限公司（以下简称“恒隆地产”）是在陈启宗完全掌控之后，才开始进军内地的。

1991年1月，陈启宗正式接管父业，1992年即开始投资上海，包括虹口区项目，徐家汇港汇广场，以及静安区南京西路恒隆广场。不过，这个尝试依然让人觉得神奇。进入内地11年的时间，恒隆地产只在上海开发商业物业，未离上海半步。

陈启宗是一个神奇的人。1996年，陈启宗曾经大量出售手中持有的香港物业，成功躲过香港金融风暴，因而得以成为1997年金融风暴后香港地产界的少数赢家之一。

有内地媒体同行描述对陈启宗的感觉时如此表述：儒雅、爱读书。除此之外，似乎在内地政府与公司关系处理上很有分寸。此前，他的好开发商“90%的时间不做事”，“房地产周期一定是一个倒U形曲线”，“最有经验之一的商业房地产公司恐怕是我的公司”等特立独行的言论，引起了众多人的关注。

率先将恒隆地产推进内地的陈启宗，虽然比其父亲陈曾熙根植香港的思路更为开阔，但是从具体做法来看，进军内地的方式也以尝试性为主，“做好一个再做下一个，恒隆老板在上海的开发以稳为主。”某上海地产业内人士如此概括。

而正是因为非同一般的做法，2013年恒隆年营业收入91亿港元，却有68.37亿港元的利润。地产二代陈启宗，是如何成为最快乐的公呢？

不进三四线城市

而从实际来看，稳扎稳打的恒隆地产，其内地商业投资回报已经相当可观。“已 过香港”，21世纪不动产上海锐丰商业楼宇部经理吴晓明表示，目前上海港汇恒隆广场和恒隆广场的租金均为12-13元/平方米•天，港汇是满租的，恒隆的空置率在5%以内，“从目前租金价格和空置率这两个角度看，毫无疑问港汇和恒隆地产都在上海取得了成功。”

“恒隆地产拿地多选的是人口繁多的都市核心区域。以当时的情况来看，港汇在拿地时可能尚未处于核心区域，或许与其当时尚无相关品牌经验作为支撑有关。不过，选择地铁上盖物业的发展，对于当时拥有丰富地铁沿线开发经验的恒隆地产来说，也不失为一种稳妥之举，区位因素尚在其次。”上述地产人士表示，不过一旦有了港汇广场的经验支撑，恒隆地产秉承继续在核心区域拿地的原则自然是心中有数，同时也可以继续强化恒隆地产的高端品牌形象。

“这两个项目不但确立了我们在上海的地位，更令恒隆地产成为地产界享负盛名的品牌。我们的不懈努力及宏观远见获得了丰硕的回报，成果远超预期。”陈启宗曾在2012年业绩会上如此表示，而与此同时，其关于“不去三四线城市”的表述也逐渐表现了出来。截至2013年，恒隆地产已在天津、沈阳、无锡、济南和大连购得土地，并继续积极于其他内地城市物色发展良机。恒隆地产除了在香港之外，目前在中国内地布局了7个城市，其中上海是一线城市，其他6个城市都属于二线城市。

“我们也没有机会跑到三线城市去了，因为这7个城市项目的投入已经用了700亿元的资金，所以在中国的大市场里，任何公司都顶不住，因为市场太大了。对于我们来说，只会去一、二线城市，现在我们去的这七八个城市也都差不多了，吃饱了，再想吃也吃不下。”陈启宗如此解释恒隆地产只投一二线城市的原因。

“恒隆地产能够取得成功，主要是取决于其高端定位之下的选址及管理，尤其对于商业而言，大量高端品牌的入驻是支撑恒隆地产地位的重要因素。”吴晓明认为，这种发展策略下，也就意味着恒隆地产在一二线城市的机会会更大。

熊市买地

如果说“不进入三、四线城市”是陈启宗的内地战略，那么只在熊市拿地则是他的地产战术。

以租金为例，据了解，济南的恒隆广场的首年达7.9%，沈阳的市府恒隆广场约为10%。这与通常情况下5%以下的租金相比，着实让行业对恒隆地产刮目相看。对此，上述地产人士认为，恒隆地产能够达到如此高的，和陈启宗的熊市拿地策略有很大的关系。

在2013年业绩会上，陈启宗公开表示，“我们购地的时机很好，而且我们只在熊市拿地”。以武汉为例，2012年市场疲弱，开发商缺乏财力添置地块，结果令很多市政府亦面对财政困境。就在那时，恒隆购入了武汉的地块。而随后的2013年，市场情况好转，开发商售出不少住宅单位，需要补充土地储备；而由于市政府财政得到改善，不再急于卖地，地价因而上升，地王涌现。“在此等情况下，在我们购置武汉地块的7个月后，有发展商在附近购置了另一块面积相若，但无论地点、形状或获准用途均远比我们逊色的地块，其单位价格却比我们的高出一倍。这再次说明，我们购置地块的时机，连同武汉在内，都是绝佳的。”由此可见，陈启宗对自己的“熊市购地”战术颇为满意。

陈启宗曾对外宣称，恒隆地产拿地有着“铁的原则”：以便宜的价格拿到位置较好、面积较大的土地。“我觉得这样的地块才是真正的‘地王’，如果仅仅是以高价拿地，谁不会做呢？”因此，陈启宗表示要给‘地王’下一个新的定义：恒隆拿的地都是‘地王’。”

但是，恒隆地产不靠囤积土地和土地赚钱。对于将商业物业卖掉的开发模式，陈启宗将其比喻为“孩子生了以后不养”，而恒隆地产旗下的商业物业则“永远都是恒隆地产的孩子。”

对于恒隆地产的开发模式，陈启宗表示：“我们是买了地就盖，不依靠地价与房价的，而是通过我们团队的经验和能力去创造价值。”

“恒隆地产确实善于掌握时机”，吴晓明表示。而从恒隆地产的公开表述可知，以百分比计算，土地成本占项目总成本低于2成，而行内的普遍基准为4—5成。