2014楼市新走势 房地产巨头各出奇招求发展

旭辉集团林中谈今年策略：多卖楼、少买地、现金为王

面对突如其来的楼市变局，一些风格较为稳健的房企已经开始为可能到来的困难做准备。

“今年的策略是‘多卖楼、少买地、现金为王’。”旭辉控股集团（下称“旭辉”）董事长林中在接受《财经日报》记者专访时表示，今年的房地产市场不会太好，也不会太差，整体来看是一个短周期的波动，谈不上泡沫的破灭。

林中认为，中国的城市化进程还远未结束，在这之前，中国房地产市场中长期的价格曲线是波浪上升的，即每一轮的波谷比上一轮的波谷高，每一轮的波峰比上一轮的波峰高。

在过去一年，旭辉取得了不错的成绩，在刚刚发布的2014中国房地产开发企业500强测评榜单中，旭辉名列第31位，相比2013年上升明显。尽管长期看好国内楼市，但林中也表示，旭辉将非常谨慎地应对这次楼市短周期波动。在他看来，年初的楼市变局具有特殊性，一些此前过于激进的企业今年或将会碰到不小的困难。

“今年的市场和以往有很大不同，首先，由于楼市的分化，性‘一刀切’的政策已经看不到了。”林中认为，除了政策，核心的还有三个方面的因素。是货币，信贷紧张的情况还在继续；第二是区域楼市的供给和需求；第三是预期。

在林中看来，以上几个因素中，区域楼市的供给和需求是影响房价走势最为重要的因素。“以杭州为例，今年杭州出现马年降有其必然性，且这种降价的情况还会继续。”

“杭州的情况很特殊。”林中对《财经日报》记者分析称，首先，杭州具有二线城市的特点，即土地供应可以“无限放大”。其次，杭州又具有自身特点，即杭州人的金融敏感度非常高，就是房价涨了就买，房价停涨的时候就观望，房价跌了就抛售。这也可以说明为什么杭州会个降价。

目前，旭辉在杭州也有两个项目在售。对于旭辉在杭州的推盘和定价策略。林中表示，旭辉将会顺势而为，但不会盲目降价。

对于今年国内房地产市场的走势，林中判断，今年整个市场会保持平稳，但一定会比2013年弱，主要体现在市场所有的领先性指标，或者叫增长性指标会比2013年差，比如房价同环比的涨幅、新开工的面积、总投资量等。“2013年市场太好以后，其实2014年市场也要得到一个休息的时间。我们判断，上半年的市场可能会好过下半年。”

“在市场太好的时候不要太乐观，在市场不好的时候不要太悲观。我认为目前一二线城市的刚性需求还是比较充裕的，如果市场不好，一二线城市稍微降一点价，销售量就会上涨。但三四线比较麻烦，三四线是降价成交量也很难上来，所以降价就无效。”林中说。

值得一提的是，目前，旭辉的大部分项目均位于一二线城市，只有极少数项目的部分尾盘在三四线城市。在这样的大前提下，林中认为旭辉可以较为从容地应对今年楼市的调整。

“首先，顺势而为。我们对未来不会做太精准的预判，但是我们会顺应这种周期趋势的变化，灵活应变。第二，多卖楼、少买地、现金为王，这是我们的整体策略。第三，就是精准运营、精准投资，在楼市分化的背景下，对企业投资的精准性要求是非常高的。”林中表示。

 建业地产胡葆森：并不是所有县级城市都适合立即城镇化

同为河南人创办的地产企业，恒大和建业正在选择两种不同的发展路径。

当许家印的恒大集团正在大规模转战一线城市时，他的河南老乡胡葆森却宣称，虽然很多人对三四线城市的房地产行业不看好，认为泡沫严重，但建业地产仍将继续深耕城镇化。

“地产如同股市，当大家都不看好的时候，正说明机会很大。别人越不看好（三四线城市），我越坚定，能在大家都不看好的三四线城市继续成长才厉害。”建业地产董事长胡葆森接受《财经日报》等媒体采访时说。

之前的3月16日，中共中央、国务院印发《国家新型城镇化规划（2014～2020年）》（下称《规划》），将新型城镇化上升到顶层设计的战略层面。国家发改委的数据显示，作为新型城镇化的主战场，三四线城市共有180多个地级市、1万多个城镇，将可能拉动逾40万亿元的投资。

但目前在多个三四线城市，新盘不断入市，供给严重过剩，包括恒大在内的多家地产商开始有选择地撤离。

而中国房地产开发集团理事长孟晓苏最近却在一次会议上说，房企应研究如何将地产与城镇化产业相结合，在这一轮城镇化过程中寻机扩张。

胡葆森表示，过去20多年中，中国的城镇化**主要在大中城市，在接下来的20年，城镇化的主战场应该在县级城市，因此，抓住县级城市的城镇化机遇，对房地产企业特别是中小房企而言，将是一个新的机遇。

胡葆森说，作为国内地产百强企业中在省会、市、县、镇都有产品的企业，建业属于比较“接地气”的。之前建业曾提出“省域化”战略。

以河南为例，胡葆森说，在该省的100个县级城市中，目前城区人口平均为5万~10万人，按照《规划》来发展，2020年～2025年，河南县级城市的人口要翻1倍，这样，一个县城的人口将增至10万~20万人，相应新增人口需要的住房面积约为300万平方米，“只要这个县城里有1/3或1/6的新增人口购买建业的房子，我们在县城就可能有很好的发展。”

国泰君安研究员侯丽科之前表示，《规划》的出台符合预期，庞大的农村转移人口的住房需求以及棚户区、城中村改造将使房地产行业大幅受益。

不过，胡葆森警告说，城镇化虽会让中小房企受益，但需要弄清楚的是，一个地区的城镇化速度不可能脱离这个区域的经济发展速度，以及居民收入的增速，因此并不是所有的县级城市都适合立即城镇化。

胡葆森表示，一个地产企业如果抱着暴富的心态，想在一个县域内取得超常规的发展乃至连续高速度的增长，是不可能的，“你在一个区域内保持20%以上的速度是有可能的，但是想保持40%以上的速度几乎不可能，因为它严重脱离了当地的经济发展速度。”

万达今年将组建金融产业集团 现金流靠商业地产支撑

3月21日，万达董事长王健林在上海接受包括《财经日报》在内的媒体记者采访时称，万达今年会组建金融产业集团。但他拒绝透露具体的投资方向，只说“很多项目还在运作中，半年后再看”。

王健林同时承认，万达正在与上海自贸区进行洽谈，看是否有投资的机会，“如果能放开文化的自由贸易更好”。

文化版图

在成为商业地产开发商之后，万达近两年开始在文化产业上发力。2011年，万达成立文化产业集团，2013年，该产业集团的营收已达255亿元，计划今年实现收入320亿元。

当然，王健林的野心并不止于此。他提出的目标是，到2020年，万达文化产业集团的收入要超过800亿元，“预期更好的收入可能达1000亿元”。

2013年，万达以7亿多美元的现金及承担19亿美元的债务方式收购了美国AMC公司，12月底，AMC在美国上市，募资4亿美元。王健林称，万达正在欧美等地寻找新的投资目标。

与此同时，万达开始在各地投资开发万达文化旅游城，目前武汉、长白山、西双版纳、哈尔滨、南昌、青岛、合肥、无锡、桂林等9个城市已有项目在建，其中武汉、长白山项目均已开业，西双版纳项目计划今年开业，未来在范围内将有10~15个万达文化节旅游城。

为了支撑这些文化旅游城的发展运营，万达已经开始在范围内收购旅行社。“未来计划将10~20个省的核心旅行社全部收购过来。”王健林称。2013年，万达已并购了4家旅行社。

王健林在万达集团2013年年会上提出的要求是，“万达有文化旅游项目的省份都要并购旅行社，利用资本的力量，三到五年内使万达旅业的收入超过200亿元”。事实上，为了将各地的客源运送到万达的文化旅游项目，王健林甚至提出了进军航空业的想法。

王健林称：“有人质疑我们是以文化产业的名义做地产，恰恰相反，是因为我们想做文化产业，才去做地产。”按照王健林的说法，万达每个项目中纯文化旅游的投资就高达数百亿元，必须靠地产销售回收的资金来支撑。

万达目前就是“两条腿走路”，即文化+地产。“无论在哪里做，都是文化、旅游、商业组合而成的综合体。文化的营收不可能超过商业地产，但文化的品牌影响力是非常巨大的，尤其在海外市场。”王健林说。

现金流靠商业地产支撑

一组数据或许能更好地说明地产开发与文化产业对万达的财务意义：2013年万达商业地产公司收入约1456亿元，文化产业集团收入约255亿元；2014年，万达商业地产计划收入1830亿元，文化产业集团计划收入约320亿元。按照王健林的说法，到2020年，万达文化产业集团收入超过800亿元时，万达商业地产的收入规模应该在5000亿~6000亿元。

对于地产开发，王健林的态度很明确。“房地产行业就是一个周期性的行业，在城市化率达到70%~80%后，房地产市场就会开始萎缩。”对万达而言，商业地产的布局在稳定后就不会再有大的增长。

当然，对于万达而言，这种状况或许要在未来数年后才会发生。至少王健林现在仍坚称：“万达的商业地产还在加速，中国的城镇化才刚刚开始。”根据万达已制定的发展计划，2014年万达商业地产新增持有面积达500万平方米，2015年这一数字则是600万平方米。

如此快速且大规模的发展及扩张，对万达的资金周转提出高要求。王健林称，万达内部有严格的财务模型，“要求持有的物业资产与现金持平，不会靠负债来持有物业”。

万达的现金流主要来自商业地产的预售，以及竣工物业的抵押贷款。王健林对此并不讳言，“万达的现金流主要靠商业地产销售支撑，这种模式要有所改变，至少还需要5年时间。”就目前而言，不动产抵押是万达的融资渠道。

这也就不难理解万达成立金融产业集团的内在驱动。王健林也称：“房地产的核心就是金融、货币问题。”