2014两会：直击房地产业的相关调控政策

2014年是中国全面深化改革元年，两会的召开代表着改革序幕的拉开，土地改革、金融改革、新型城镇化、房地产税……这些关键词，成为房地产行业发展的焦点。站在了前行的路口上，我们不由叩问，2014年是不是房地产的“拐点年”，土地改革会否加速到来？金融改革有何新措施？推进城镇化又有哪些焦点？房天下聚焦2014两会，全程直击房地产业的变革和发展，2014两会，让我们拭目以待。

住建部部长姜伟新揭两会房地产政策谜面：双向调控

昨日，在经过近5个的漫长等待后，上证报记者终于在驻地“堵”到了政协委员、住建部部长姜伟新。面对一系列有关房价的提问，他不经意间透露出四个字：“双向调控”。而这四个字也成了谜面，至于谜底，他称要等政府工作报告才能揭晓。

四字谜面

显然，他已经从去年被媒体围追堵截中汲取了经验，一溜烟地上了中巴车，坐在最后一排，并与记者保持距离。

“2014年房地产如何调控？”、“限购政策会不会放开？”、“杭州一些楼盘价格下跌，您怎么看？”、“楼市是否还会进一步分化？”……

起初，面对记者的一连串提问，姜伟新三缄其口。然而，在记者苦苦追问之下，他终于松口。

“你还挺敬业的。”姜伟新笑着对记者说，“但在政府工作报告前，我没什么可说的。”就在记者快要放弃之际，他却从牙缝中透露出四个字：“双向调控”。

“如何理解"双向调控"？它是意味着防止市场大起大落吗？”面对着记者的再次追问，姜伟新没再多言，只是说等政府工作报告。

“双向调控”，就成了他透露出来的房地产调控的谜面。

防大幅波动？

“无论提法如何，房地产调控的基本方向不会变，仍会按十八大报告、中央经济工作会议的要求去做。”住建部政策研究中心原副主任王珏林对记者表示，2014年房地产调控不会有大的变化，工作**仍是“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求。”

“杭州等一些楼盘降价，不是坏事，而是好事。”王珏林说，不用担心中国楼市会崩盘。“目前各省进行限购的城市仅一两个。不少城市的房价仍在上涨，根本不用担心房价会大幅度全面下跌。”

“中国是居民收入比较快速增长的经济体，只要房地产价格没有大涨，就可以逐步软着陆。”人民银行前货币政策委员会委员李稻葵说。

对此，住建部政策研究中心住宅与房地产研究处处长赵路兴也表示，所谓崩盘担心有些过度。据他分析，房地产业的崩盘，多数由一个国家的宏观经济出问题所致。而2014年中国GDP增长目标为7%至8%，货币政策稳健。因此，中国楼市不会出现大波动。

托底盖帽？

那么，如何理解“双向调控”呢？

对此，业内人士称，所谓“双向调控”，称为“托底盖帽”更为恰当。其中，政府提供最基本住房保障为“托底”，抑制因过度投机导致的房价过快上涨是“盖帽”。

其实，在去年底的住房城乡建设工作会议上，姜伟新也曾强调，“2014年要保持调控政策连续性和稳定性，执行好既有调控措施，更加注重分类指导。房价上涨压力大的城市要从严落实各项房地产调控政策和措施，增加住房用地和住房有效供应。”2014年，保障房计划新开工600万套以上。

楼市调控要“长效机制和短效机制结合运用。”政协委员、上海市政府参事张泓铭说，长效机制系统的推出非一朝一夕，并且推出后是否成功也需要时间检验。“在长效机制系统并未推出及成功之前，还应有所动作。”

“如何实现住房市场价格的稳定，当然不是刚性地规定住房价格那么简单，而是要通过一系列措施从根本上来平衡供求。”他说。

 两会提振土改政策破局预期 两会或加速土改

政协提案聚焦土改

今年两会期间，土改成为政协各界关注的焦点，在各民主党派提出的多份政协提案中，有相当比例集中在土改领域。

据悉，由农工党中央提出的《关于创新制度机制，推进农村土地流转的提案》，被列为今年的政协第七号提案。在“农业水利”的提案类别中，位列首位。足见土改在全局改革中的地位。

上述提案指出，目前土地流转发展趋势已由以前的自发向有组织、小规模向大规模、亲戚间向社会层转变，土地利用效率极大提高。但土地权属不清、土地市场不完善、土地流转风险防范机制缺失、农村社保体系不完善等缺陷及问题已经暴露。提案建议，在做实确权颁证、加快市场建设的同时，通过财政、金融等各项优惠，创新土地流转模式。

除上述“重磅”提案外，此次民盟中央大会口头发言也涉及土改，发言题目为《关于推进我国农村土地制度改革的几点建议》。民盟中央认为，在全面深化改革布局中，农村土地制度改革已成为关键性问题。农村土地制度改革是一项具有现实意义和历史意义的重大改革，必须坚定改革决心，凝聚改革力量，明确改革路线图，推动我国广大农村再度成为改革大业的旗帜和动力站。

而在九三学社中央向政协提交的45篇提案中，涉及土地改革的有5篇，具体领域涵盖农村宅基地制度、土地承包经营权确权、小产权房治理、优化城乡土地资源利用和加强耕地质量保障。

民革中央拟提交政协十二届二次会议47条提案，其中有4份提案涉及土改，分别是《关于加快农村土地流转的提案》、《关于建立城乡统一建设用地市场的提案》、《关于全面推开土地承包经营权确权登记颁证工作的提案》、《关于调整养老用地政策问题的提案》。

此外，民进中央也提出了《创新制度机制 推进农村土地流转》的提案。在“三农”领域的相关提案中，多数也涉及农村土地改革。

农地流转或破题

按照国土资源部的定调，当前土改进程的路径在于“试点先行，带动政策破局”。到目前为止，各地的土改尝试已经铺开，但制度上的突破进展缓慢。

中国证券报记者获悉，未来土地制度层面的“攻坚战”，将主要集中在四个领域：征地制度、集体建设用地流转制度、土地节约集约利用制度、农村土地产权制度。其中，集体建设用地流转制度和土地节约集约利用制度可能获得突破，其余两者则由于涉及多项遗留问题，难以在短时间内破局。

在国土资源部的工作计划中，不难看出制度进展的不同。按照规划，今年国土部将配合有关部门加快推进《土地管理法》修改，统筹推进征地制度改革与集体建设用地使用权流转，以及土地产权、规划、审批、监管等相关土地管理配套制度建设研究，为立法打牢理论实践基础。

相比之下，配合有关部门研究起草《农村集体所有土地征收补偿安置条例》，同步配套研究起草《集体建设用地流转条例》两项，被列为较为明确的工作内容。分析人士表示，这种端倪表明该领域有可能率先破题。

当前农村集体建设用地流转的尝试主要局限在农村集体土地内部，短期内尚难实现与国有用地之间的自由交易。但从政策层面看，随着农地确权工作的推进，未来将逐渐放开转让、租赁、抵押等多种方式进入市场流转的路径。

据了解，在今年涉及土地改革领域的各项提案中，涉及农地流转的提案最为集中。分析人士表示，其主要原因在于，作为土地改革农村集体建设用地土地流转的尝试，各地的试点方案也最成熟。在坚持农村土地集体所有权、维护18亿亩耕地“红线”的前提下，仍然存在一定的政策空间，更有效地实现农地流转。

事实上，在本届人大的议案中，也有相当部分涉及土地改革。一些人大代表明确表示，今年两会期间，希望在土改领域听到高层更多的声音。

资本注入前景明朗

土地改革的突破，或将启动巨大的市场。人大代表、清华大学教授蔡继明今年提出多项有关土地改革的建议。他列举的一组数据称，当前我国农村集体建设用地约有16万5000平方公里，远超城市集体建设用地。但由于缺乏有效的土地流转和退出机制，两亿多进城务工的农民大多在农村保留着宅基地和承包地，农村土地的流转额不足10%。

蔡继明认为，这种形势意味着，推进土地改革还将有很大的发挥空间。他建议，建立完善的土地流转市场，是推进城镇化、维护农民利益的重要前提。建立市场也意味着这项领域的市场空间巨大。

在当前实现土地流转的多重路径中，“土地流转信托”追捧。从去年以来，中信信托在安徽宿州、山东青州等地先后启动试点。随后，多个省份也启动土地流转信托项目，总投资额已达数十亿。

据悉，尽管有专家警示其中蕴含的风险，但金融资本对土改的兴趣并未受到影响。在农工党提出的上述“七号提案”中，就建议以支持成立农村土地银行、支持建立农村土地股份合作社、支持土地使用权折价入股等方法，创新农村土地流转方式。

除此之外，上述提案还建议，加大财政、金融的支持力度，并健全社会保障制度。包括农村金融机构要把规模经营主体作为信贷支农的**；各地融资担保平台应把参与规模经营的主体纳入服务范围。

据了解，在河北等一些省份，相关部门已经开始着手启动土地产权交易市场的建设，并寻求政策的进一步支持。分析认为，这种尝试或将带动政策破局。

事实上，从其他涉及土改的提案不难看出，资本的关注点远不及此。随着中央对大方向的明确，养老产业用地已被不少资本“盯上”。在工业用地转用政策接近破题的背景下，该领域的“大蛋糕”也被不少资本觊觎。同时，林权改革的推进，也在揭开这一领域封存的大市场。

分析人士认为，由于土地确权工作的完成尚需时日，土地改革的总体推进力度恐慢于预期。但未来一段时间，各项资本将对土改持续保持热情。

 两会或加速土改 地方试点将呈“多点开花”局面

随着各地密集启动土地改革措施，土地改革将在两会前后迎来重要窗口期。据了解，国土资源管理部门正在研究土地改革思路框架和试点工作方案，拟报批后实施。由于土地改革与城镇化进程息息相关，因此，业内人士普遍预期，上述方案将很快出台。在两会后，土地改革相关政策可能将有所突破。

未来土地改革大方向已逐渐明确。其中，地方政府将被赋予更多先行先试权限，地方试点将呈“多点开花”局面。在土地流转过程中，银行、信托等金融机构将在土地评估、抵押贷款等方面进一步参与其中。

部分土改政策或破局

2014年以来，有关推进土地改革的尝试逐渐增多。从各地披露的信息不难看出，不少地方政府已在集体经营性建设用地流转、征地制度改革、宅基地使用登记制度等领域先行启动试点，土地改革试点范围正不断扩大。

在已结束的地方两会上，各省份对今年土地改革相关目标、路径等作出部署。分析人士认为，今年土地改革将呈“多点开花”局面。

两会召开在即，政策层面有望迎来利好。业内人士认为，两会通常是各项政策突破口。若推进顺利，部分政策可能在两会后实现破局。

金融机构参与度将提高

在各地近期土地改革尝试中，金融机构参与度正在提高。近期，浙江省国土资源厅、农业银行浙江分行决定建立银政合作沟通机制，共同制定适合浙江实际的金融支持政策，为推进全省农村土地综合整治提供良好的金融环境。

此前，双方已签订战略合作协议，农行浙江分行开发“城乡建设用地增减挂钩项目贷款”产品，将土地整治项目作为业务发展**之一。

除银行外，信托介入土地改革的步伐也在加快。在安徽、山东、贵阳等地多个农村土地流转信托项目成功落地后，中信信托目前又准备进军河北、内蒙古和四川等地。包括中粮信托等多家信托公司相继被传出正筹备相关新项目，欲争食土地改革红利。

分析人士认为，金融机构介入土地改革，不仅可推进土地改革进程，在破解农村金融困境方面，也是有益尝试。权威人士透露，在不触动政策底线前提下，不排除有关部门将给予相关优惠政策，鼓励金融机构参与土地改革。

点 评

@长河内外：不论怎么改革，不能把农村土地集体所有制改垮，不能把耕地改少，不能把粮食产能改下去，不能把农民利益改掉。要在拿出改革整体框架和工作方案基础上，先选择若干地方试点，总结出可复制、能推广、利修法的改革经验。

@张力的围脖：国土资源部副部长王世元曾强调，土地管理制度尤其是农村土地管理制度改革要接地气、顺民意、尊民愿、问民计、维民权，问计基层和一线，总结基层开创的鲜活经验。我认为王副部长说得很有道理，土地涉及农民的核心利益，必须让农民充分表达自己的想法。

@两头春384：很多人想到农村去炒点土地、拿点土地，其实都是醉翁之意不在酒，没有多少人是愿意到农村去租了土地继续种粮的，所以很多土地被转租之后非粮化、非农化现象必须被遏制。

 蔡继明：今年将为“土地改革”提修宪议案

蔡继明，清华大学政治经济学研究中心主任，曾连任三届政协委员，2013年当选人大代表。

蔡继明是一位很愿与媒体互动的学者。他把办公电话、手机号和工作邮箱都公布在单位网站上，并提供自己所任三届政协委员提案的打包下载。他还连续两年在两会前召开提案/议案信息发布记者会。这在身兼政协委员或人大代表职务的高校学者中并不常见。

蔡继明真正走进公众视野与一件争议事件有关。2007年，因取消五一黄金周的建议被政府采纳，他成为了部分网民发泄怨气的对象。有好事者还开设百度贴吧对其进行人身攻击，忍受两年多后，蔡继明选择通过诉讼方式维护权益。但一审时法院驳回了他的诉讼请求。

“官司我会打到底，中级法院不行，就再到高级法院。我希望可以通过这件事情，对互联网环境的改善起作用。”蔡继明在诉百度官司二审前曾这样对采访记者说。

蔡继明最终二审胜诉。而在履职上，他的执着更多是体现在持续推动土地制度改革上。在担任政协委员的15年间，蔡继明几乎年年上会提“土改”；2013年两会，他首次以人大代表身份提交的议案也是关于土地管理法修改的。这份议案直指现行法律导致征地范围过大、房价高企和城乡矛盾等突出问题。

就像蔡继明自我评价的那样：假日改革是“插曲”，城市化和土地制度研究才是自己的“主业”。他今年将携带有关土地政策的修宪议案上会，也期待这次会议能够为土地制度指明更清晰的改革方向。

修改《土地管理法》的议案未获答复

1986年“诞生”的《土地管理法》，在经过三次小修小补之后，2012年底，曾经有机会修改关于集体土地征收和补偿的规定，但最终修正案草案未获人大常委会初审通过，搁置至今。

在2013年两会开幕后的第二天，蔡继明就做客人民网介绍自己这份关于修改《土地管理法》的议案。但议案提交之后，他没有收到关于议案的具体答复。

“我争取到30名代表联名，应该说达到了立案条件，”蔡继明说，“虽然没有直接反馈，但这一年来围绕土地管理法修改，我陆续参加过人大、政协以及国土部等部门的讨论会，而且确实能看到，2013年出台的土地政策对我的议案有不同程度的体现。”

去年11月由中共十八届**全会通过的《中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中，明确提出“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”。有评论认为这是我国土地管理制度改革的重要信号。

“我在议案中最重要的观点是提出建立城乡统一的建设用地市场，”蔡继明说，“这当然需要修改土地管理法，因为该法明确城市土地归国家所有。如果城市土地实行单一国有制的状况不改变，农村集体土地就不可能进入市场。所以当务之急是通过修法将城市土地的性质改变为国家和集体两种公有制。”

由于“城市的土地归国家所有”直接由宪法第十条规定，因此蔡继明今年准备提交一份关于修宪的议案。在上位法得以修改的前提下，作为下位法的土地管理法及城市房地产管理法等法律才能完善到位。

“因为土地管理法修改一直拖延，所以大家关心的农村集体土地征收补偿条例就更不可能出台了。”蔡继明告诉记者，土地制度改革已经迫在眉睫，未来农村集体经营性建设用地实现与国有土地同等入市，农村宅基地改革以及相应的农村住房财产的抵押、转让，小产权房和城中村等热点问题的解决都需要有清晰的判别标准。

争取更多农民财产权

**全会决定中还就赋予农民更多财产权利做出说明，提出保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。

在十八届**全会闭幕后，蔡继明陆续参加过几次国土部研究机构组织的研讨会，各方对于这一点的解读也存在争议。他向记者透露，一位农村事务的负责人就认为，农民的房屋财产权只限于房屋本体，不包括宅基地。蔡继明对此并不认同。

“财产权是一复数名词，所有权和使用权都属于财产权。如果房屋财产权只涉及住房，只允许抵押住房，谁会接受这样的抵押品？”蔡继明说，农村集体的宅基地，要允许出租转让抵押，这样房子才能够作为私有财产，在流转当中带来财产性收入。

在我国物权体系中，“地随房走，房随地走”是不动产流转的基本原则。但依照《物权法》规定，宅基地使用权依法不得单独抵押。这就令农房抵押权的实现存在不确定空间。蔡继明建议土地管理法增设条款，明确农村集体宅基地使用权可以继承、转让、入股、出租、抵押，农民的住房连同宅基地可以出租和出让给农村集体所有制成员以外的人员。

“更应该看到的是，要想建立城乡统一的建设用地市场，就不能不让宅基地实现流通。”蔡继明表示，农村集体经营性建设用地仅仅是乡镇企业用地，数量很少，但农村建设用地中大量存在的是宅基地。随着农民进城和新农村建设，宅基地被节省出来，如果本着改革的精神，这部分土地就应该鼓励可以作为经营性建设用地进入市场。

在采访中，蔡继明反复向记者强调，各方要本着改革进取而不是倒退或维持现状的态度去解读**全会决定，“否则会就白开了”。他认为政府官员和业内专家可以从不同角度分析，但应明确两个前提：一不要误读，二不能受部门利益干扰。

对蔡继明这位老委员、新代表来说，2014年两会是他争取土地制度相关法律修改的又一次机会。他告诉记者，将继续发出自己的声音，与其他有共同见解的代表们一道，推动土地制度改革最终迈出实质性的步伐。