政府调整加剧巨额信贷涌入 二三线城市泡沫加剧

巨额信贷涌入房地产市场 二三线城市泡沫加剧破灭

在宏观经济下行压力增大，整个实体经济持续低迷，各行业投资经营都出现较大幅度下挫情况下，2013年房地产贷款增速却一枝独秀、快速增长。

截至2013年12月末，主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行人民币房地产贷款余额达到14.61万亿元，同比增长19.1%。新增房地产贷款2.34万亿元，同比多增9987亿元，增量占同期各项贷款增量的28.1%。仅房地产新增贷款就占到2013年房地产总投资的27.2%。

2013年近三成贷款投向房地产领域，房地产贷款占全年房地产总投资近三成。同时，加上信托等影子银行资金大举进入房地产领域，负债性的货币信贷资金占到房地产总投资的50%以上是一个保守估计数据。

从分项目结构上看，2013年12月末，地产开发贷款余额1.07万亿元，同比增加2070亿元，同比增长9.8%，增速比上季末低3.3个百分点。主要是在信贷收紧后，地产开发资金主要依靠信托平台和地方融资平台融资。虽然笼子里贷款资金增速相对较低，但货币资金进入地产开发并不少。

更加值得注意的是，保障性住房开发贷款余额7260亿元，同比增长26.7%，增速比上季末低4.6个百分点;全年仅增加1530亿元，说明大部分贷款都投向了商业房地产领域。

从去年近三成贷款流向房地产领域，折射出楼市火爆依然主要依赖于信贷的支持，信贷宽松是这两年房地产市场成交量大涨的最关键原因。房价高位运行，房地产总价值急剧膨胀，已经大大超过中国国民收入的承受能力，也远远超出整个国民经济的潜在产出能力，远远超过普通居民收入上涨幅度，大部分购房者买房都依赖贷款等高负债，这给中国经济带来的隐患越来越大。

如此巨大的货币资金流向房地产行业带来三个恶果。首先，无节制推高房价，过度宽松的货币信贷是高房价的元凶一点也不言过其实。货币超发、信贷膨胀、银行贷款、影子银行资金大规模无节制流向房地产领域，是房价上涨的主要推手。

其次，已经在酿造经济金融巨大泡沫风险。最近对中国房地产泡沫破灭担忧的团体和人士越来越多。基本态势是，除了一些二三线城市房地产泡沫正在加剧破灭外，一线城市住房已经显露有价无市的市场迹象。这种僵持状态如果持续下去，房地产雪崩是大概率事件。

值得注意的是，喊了十几年房价上涨、楼市无风险的任志强近日突然改口说，2014年房地产市场风险非常之大。国际市场的实时情况是，新兴市场体国家货币汇率已经开始较大幅度的贬值，新一轮新兴市场局部性金融危机已经露头。随着美联储近期加大量化宽松退出步伐，从新兴市场国家包括中国大举撤资回流美国将越来越严重，这是造成中国房地产资金链条断裂、泡沫被刺破的外部因素。

再次，房地产泡沫的财富效应使得资金资本等生产要素全面涌向房地产行业淘金，造成实体经济越来越缺血、越来越不景气。一个房地产“坏孩子”正在扭曲中国经济结构，吸吮实体经济血液，使得百业凋零，经济陷入极度困境不能自拔，最终给中国经济带来巨大伤害。

因此，中国房地产已经躲不过泡沫破灭这一大劫，关键是，一定要尽快控制房地产行业的非理性野蛮生长，从税收、信贷以及严管影子银行资金流向上卡死流向房地产行业的流动性，通过有把控的操作使得房地产行业泡沫慢慢被刺破，实现软着陆，从而减轻对中国经济的伤害。

三四线城市房地产泡沫消退 明年土地或不再值钱

据悉，随着明年三四线城市房地产泡沫消退，土地不再值钱，城市债务水落石出，某些中小城市将步泡沫城市后尘，出现实际破产。

一些地方政府仍在赌，以政府规划加市场资金加银行贷款，建立当地商业物业园区或者农村物流园区等，如果不幸失手，那么，一些房价跌了70%仍然无人问津的前车之鉴就在眼前。

叶檀：政府不会插手楼市 房产税将不可能避免

十八届**全会12日下午闭幕。为期4天的全会听取讨论了习近平受中央政治局委托作的工作报告，审议通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》。

然而，老百姓最关心的住房问题在公报中并没有体现。对此，著名财经评论员叶檀在接受搜狐财经专访时表示，公报没有提及住房问题是在意料之中的，在未来发展中，市场归市场，政府归政府，政府未来不会把手申的很长去插手市场。

对于公报中提及的"赋予农民更多财产权利"，叶檀指出，农民的财产权利主要表现在其土地溢价权，以及是否允许农村土地流转等问题。

她强调，这里的"财产权利"不一定指的是所谓小产权房，小产权房本就是与法律相违背的，即便有农民造了小产权房，很大程度上也是为了提高其土地溢价。

公报指出，科学的财税体制是优化资源配置、维护市场统一、促进社会公平、实现国家长治久安的制度保障。

对此，叶檀表示，虽然现在还不能看到财税改革的突破口，但财税改革是拥有科学的财税体制的根本。她预计房产税的征收将是不可避免的。

据悉，中国房价能上涨，至少乐观派是这么认为的。他们指出，中国正经历史上的城市化进程，大批从农村走向城市的移民都需要住房。而数量日益增长的中产阶级所居住的房屋大多建于上世纪80年代，他们同样急切地盼望搬进梦想的居所。这导致过去的十年中国房产业以惊人速度蓬勃发展。

从经济学人发布的图来看，似乎房地产“美好时代”仍在延续。据华尔街见闻报道，中国10月70个大中城市新建商品住宅价格中，65城环比上涨，69城同比上涨。北京、上海、广州、深圳房价同比涨幅均超20%。

资金流向何方？

即便这些迹象表明房地产业的健康水平，但一些房地产大佬却越发感到不安。万科董事长王石认为，现在地产业处于泡沫之中。而地产巨头大连万达集团已进军娱乐业，中国新晋首富、董事长王健林承认，国内部分地区正经历房地产泡沫，不过他认为那些都是“可控的”。香港大亨李嘉诚长期看多中国经济，但最近也开始出售名下的大陆资产。

中国房价问题其实并不在于房价高得离谱的城市；这些城市房价可能还将上涨。各地人涌入北京或上海买房，这促使当地房价同曼哈顿和伦敦市中心房价一样富有弹性。事实上，旨在严控投机行为的政策也人为地压低了大城市的房屋需求。

继北京之后，上海、深圳最近也出台政策要求购置第二套房的居民首付比例不得少于房价的70%。在北京销售第二套房需缴纳20%的资本利得税。报道称，经常有拥有两套房的夫妻为了避税而离婚。

不过，在类似于辽宁营口产业基地等地区，房产需求看起来就不那么强劲了。成排成列的房屋空置，街上寥寥数人；售楼员宣称诸如可口可乐、中石油等大型企业将在附近建立厂房。当地政府发起此项目意图作为未来经济活动中心，但未来却“遥遥无期”。即便官媒新华社也对此表示质疑：除了几盏路灯和偶尔经过的车辆，基地俨然一片漆黑。

诸如营口沿海基地，许多在大城市周边兴建的房产也都开始呈现“鬼城”趋势。评级机构穆迪称，大量新房供应都涌向小城市，且这一趋势还在继续。《人民日报》近期严厉谴责类似的建设属于“对资源的极大浪费”。然而官方数据显示，来自12个省份中的144座城市计划新建200座卫星城。

据悉，罗伯特·席勒曾多次到访中国，并且坚定地认为中国房地产“泡沫严重”。随着他获得诺贝尔经济学奖，这一观点再次被集中报道，引发了市场热议。

近日，摩根大通亚太区董事总经理、中国投资银行部业务主席龚方雄也表示，未来十年持有房产的回报将低于股市。

市场上对于房产税扩围并严格执行的传闻越来越多，引发不少房产投资者担忧。记者调查发现，在广州，部分持有四五套房的投资者已经开始抛售手中的多余房产，仅留下一套自居，一套放租。

广州同创卓越总经理赵卓文表示，抛售多余房产现象目前来看仍是个案，在短期内也不会成为普遍现象。

此前有媒体报道称，北京出现大户型豪宅抛售潮。先是180平方米以上的大户型出现罕有的抛售，有些从未有过交易的豪华小区内，整幢别墅在密集抛售，且有加速抛售的趋势。

仅10月上旬，北京高端二手住宅成交41套，比去年同期上涨24.24%。而这还不是今年北京二手房成交量涨幅的月份，除了4月份，今年北京二手豪宅成交量几乎每个月都在上涨。

部分业主是因为有移民出国的打算，或者希望换到地段、学区以及户型更好的小区而卖房。但其中确实有不少业主是受房产税步步紧逼影响。

此前，摩根大通亚太区董事总经理、中国投资银行部业务主席龚方雄曾公开表示，中国房地产的“黄金十年”是未来十年，而不是过去十年。

在近日召开的201**国新经济力量论坛上，龚方雄解释称，他指的“黄金十年”，是从新型城镇化的发展空间来看，指的是产业的发展空间比过去大，并不是说房价会超越过去。

“从投资角度来看，我认为房地得超过10%的可能性要比过去十年小得多，股票投资每年的平均投资会超过10%。”