**全会指挥棒下，小房企该如何跳舞？

政府调控不会一刀切，征收房产税是大势所趋

**全会以后，政府对房地产的政策会越来越市场化。一些信号大家都看得到，比如未来房地产会采取市场化的调控；第二是要做更好的顶层设计、长效机制，在户籍、土地、财税、人口方面做一系列的改革。就拿单独二胎放开来说，肯定对房地产是利好的，因为人口多了，就意味着需求的增长。

一位专家说，土地改革跟人口改革的红利，支撑中国二三十年发展都没问题。所以，我们现在也在研究这些事，特别是在中产阶级层面，研究客户需求的变化。比如原来都是独生子女，三口一家，现在不是了，我们开始研究，四口一家这种户型怎么做。

当然，产品层面上的影响其实是表面的，**全会对于房地产行业的影响，着力点也不是短期房价。我关注的是它对整个行业的格局、发展模式的影响，进而评估我们的战略是不是要做修正和调整，来适应至少未来八到十年的市场。

短期房价目前来看应该是温和上涨，但是上涨的幅度、环比上涨的增幅在不断收窄，同比上涨估计未来一两个月内就会见顶了，就是同比上涨的幅度也在收窄。所以，我认为中央不会出一个一刀切的政策，因为今年的房价其实很多元，很不均衡，我相信这一届政府的出发点是要采取市场化的调控，又加上这种发展的不均衡，出一个统一调控政策的概率是很小的，不能几个城市生病，结果大部分城市吃药。

明年不确定因素很多，市场指标会比今年差。房地产市场其实就是一句话：没有永远上涨的房价，也没有永远下跌的房价。涨得太过，就像八卦，到了第九卦就得小心了，不要出现亢龙有悔，对吧？任何事务都存在逆转的可能，极盛则衰，极衰则盛，在市场好的时候，其实我们警惕性会更强。

现在买地，评估的核心是对未来房价的判断。最近，我们（公司）内部出了一个文件，规定对明年房价、后年房价的预测不能增长，在目前售价的基础上你还能达到（满意的）利润率，这块地就能买。不能跟我说，明年房价还涨10%，什么地都可以买，都可以挣钱；其实市场不是这样子的。

另一个需要关注的是，不动产统一登记是大势所趋。它是这个国家规范管理的基础，也是未来收房产税的基础，一定会实施，但对一般的民众其实影响不大。

最近房产税的提法，可能中央也在做改变，不直接叫房产税，而叫房地产税。这种立法我觉得需要时间，但是我相信在这个立法之前，肯定会增加更多的试点城市，取得更多的经验，然后立法，继而普及。如果你在国外生活过，就会发现：国外的房产税对地方政府来说是一个很重要的税种，地方政府对社区的维护，对社区**的投入，都靠房产税。我们现在主要靠交易来征税，但中国在城市化结束以后，交易会减少，少了以后怎么办？所以征收房产税一定是大势所趋。

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如今，我们经常问自己一个问题：假设2014年市场有变动，销售价格、销售政策有调整，我们2014年的销售计划能不能完成，利润能不能完成？也就是我们的销售跟利润能不能经受得起市场的波动，这叫内部压力测试。

一旦这个测试能过了，我们就会按既定的节奏做，一旦测试通不过，我们就会做一些运营和产品结构上的调整。因为资本市场对我们要求是：在波动的市场上要实现持续稳定的增长，而要实现这个持续稳定的增长，我们一定要有对未来业绩的管控手段。

大家都知道，开发商其实很少资不抵债，发生危机都是因为债务兑现，在某一个节点上你的债务到期了，产生了现金流和资金链的压力。所以旭辉从原来没有国外的借款，到现在国内、国外长期和短期的比例为6：4，原来短期债务比重占比较高，现在调整到2：8，就是短期20%，长期80%。我们在海外的借款都是时间很长的，一般发的债都是五年以上。

面对各种不确定性，旭辉内部有一条杠杆，我们的净负债率会控制在80%，80%相对来说是稳健的，跟我们发展的速度是匹配的，高速发展期还很难做到一个很低的负债，但是所有发展都要立足于安全性。

恒大上市三年，规模涨了三倍，营收从300多亿涨到了1000亿。但是其实它有一个问题是让我思考的，也就是我在资本市场上为什么不把速度作为的指标。与规模的膨胀相比，恒大的市值从700多亿，到现在剩下500多亿，这说明什么？说明资本市场不是以规模论，不是规模越大，市场的估值就越高，它一定是综合平衡论，规模、赢利能力、负债率，各方面表现（都要好）。

对安全的强调在拍地方面表现最明显。我们内部经常讲一句话叫不拿错地，不拿贵地，来保证增长。我们买地的金额，一般不超过销售额的一半，来控制我们的支出，20亿以上的土地我们一定找合作伙伴，我们不会一家去扛，来分散我们的资金压力。

去年下半年到今年上半年，我们认为是一个低点，所以拿地的策略是积极的。今年6月份以后，我们认为土地市场价位越来越高，拿地是谨慎的，基本上的策略就是“捡漏”。我们不会去在热门地块上跟人家硬拼，因为那种拼下来就是拿地王，单价地王，总价地王，特别是单价地王，拿错地会严重滞后企业的发展。

其实我们在做三件事，就是控制土地成本，第二降低我们的融资成本，第三提高产品的销售溢价。

我们内部有一条死规定，现金的保有量不能低于总资产10%，没到10%的时候就开始预警了，那时我们就会加速收款跟收缩投资。

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